1️⃣ 부동산 양도소득세란?
STEP 1. 양도소득세란?
양도소득세의 사전적 정의를 살펴보면 '개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익을 과세대상으로 하여 부과하는 세금'이라고 나와 있습니다. 즉,'부동산이나 주식 등으로 돈을 벌었을 때 내야 하는 세금'을 양도소득세라고 합니다.
따라서 부동산이나 주식 투자로 손실을 보았다면 양도소득세 과세 대상에 해당하지 않습니다. 또, 양도로 인한 차익에 대해 세금을 부과하므로 부동산과 주식을 보유하고 있는 기간에는 과세되지 않고, 양도를 한 시점에만 과세됩니다.
양도소득세는 납세의무자가 직접 신고를 해야 하는 세금입니다. 그럼 신고를 하지 않으면 어떻게 되냐고요? 아주 무서운 가산세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 그러니 잊지 말고 꼭 신고, 납부하는 것이 중요하겠죠?
STEP 2. 부동산 양도소득세 과세 범위
양도소득세 과세대상의 범위 중 부동산 (출처: 국세청 홈택스)
위에서 양도소득세가 '양도를 했을 때, 양도로 얻은 차익에 대하여 부과되는 세금'이라고 말씀드렸죠? 따라서 부동산 양도소득세는 '부동산을 양도했을 때, 부동산 양도로 얻은 차익에 대하여 부과되는 세금'입니다.
다만, 부동산뿐만 아니라 부동산에 관한 권리에 대해서도 양도소득세가 부과됩니다. 국세청에서 명시한 부동산 관련 과세대상의 범위는 다음과 같습니다.
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부동산: 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
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부동산에 관한 권리: 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산입차권
STEP 3. 과세대상이 되는 양도의 범위
과세대상이 되는 양도의 범위 (출처: 국세청 홈택스)
부동산 양도에 대해서는 양도로 보는 경우와 양도로 보지 않는 경우도 구분해서 살펴볼 필요가 있습니다. 일단 명시되어 있는 내용을 살펴볼까요?
<양도로 보는 경우>
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자산의 소유권 이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에현물출자등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권이 이전되는 경우를 말합니다.
*현물출자: 자본충실을 목적으로 금전 이외의 재산으로써 하는 출자
*자본충실: 채권자의 보호, 경영재무 안정성 확보를 위하여 물적 회사는 항상 그 법적 자본금액에 상당하는 재산을 보유하여, 자본의 충실을 기해야 할 것으로 요구하는 상법상의 규정
*출자: 사업을 영위하기 위해 자금을 내는 행위나 그 자금 자체를 지칭하는 말
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증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.
<양도로 보지 않는 경우>
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신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우
*신탁: 위탁자가 특정한 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계
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공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우
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도시개발법에 의한환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등
*환지처분: 토지개량사업 내지 토지구획정리 사업을 실시함에 있어서 종전의 토지에 관한 소유권 및 기타의 권리를 보유하는 자에게 종전의 토지를 대신하여 정연하게 구획된 토지를 할당하고, 종국적으로 이를 귀속시키는 처분
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배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.
이해하기 쉬우시도록 헷갈리실만한 용어에 대한 사전적 정의를 찾아 놓았는데요. 이를 참고하여 양도로 보는 경우와 양도로 보지 않는 경우를 상세하게 살펴봅시다.
먼저, 양도로 보는 경우 중 첫 번째 사항 '매매, 교환, 현물출자 등으로 자산이 유상으로 소유권 이전되는 경우'는 우리가 가장 흔히 생각하는 양도의 의미를 담고 있다고 할 수 있습니다. 양도로 보는 경우 중 두 번째 사항은 잠시 후 양도로 보지 않는 경우의 마지막 사항과 함께 살펴보도록 할게요!
이제 양도로 보지 않는 경우를 살펴봅시다. 첫 번째 사항은 '신탁해지로 인한 소유권 원상 회복'입니다. 신탁은 '특정한 목적을 위하여 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계'인데요. 이 신탁을 해지하게 되면서 소유권이 원상 회복되는 것은 원래의 주인에게 소유권이 되돌아간 것이므로 양도에 해당하지 않습니다.
두 번째 사항 '공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우'와 세 번째 사항 '도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우'는 유상의 대가를 지불하고 소유권이 이전된 것이 아니므로 양도에 해당하지 않습니다.
이제 마지막으로 '양도가 되는 경우의 두 번째 사항'과 '양도가 되지 않는 경우의 마지막 사항'을 비교하여 살펴볼 것인데요. 두 사항 모두 증여를 다루고 있습니다. 다만,양도가 되는 경우는 '부담부증여'로 '증여라고 말하고 소유권이 이전되기는 하지만 증여된 부동산에 함께 있던 빚까지 양도되는 것이기 때문에 빚이라는 대가를 지불하고 소유권이 이전된다고 해석'하여 양도로 봅니다. 반면, 그 외의 배우자, 직계존비속 간의 매매는 증여로 취급하여 증여세가 부과됩니다.
STEP 4. 비과세, 감면 요건
부동산 양도소득세 비과세, 감면 요건 (출처: 국세청 홈택스)
부동산 양도소득세는 조세정책적 목적으로 비과세되거나 감면되는 경우가 있는데요. 대표적으로 '1세대가 1주택을 2년 이상 보유한 경우'에는 과세하지 않습니다. 다만, 이렇게 간단하게 살펴보기에는 조건이 있어서 이 부분에 대해서는 차후 따로 포스팅을 하면서 설명해 드리도록 하겠습니다.
2️⃣ 부동산 양도소득세 신고 기한
그렇다면 부동산 양도소득세는 언제까지 신고하고 납부하여야 할까요?
STEP 1. 예정신고
부동산 양도소득세 신고 & 납부기한 (출처: 국세청 홈택스)
부동산 양도소득세는 부동산을 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 하시면 됩니다. 양도한 날로부터 2개월이 아니라 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월이기 때문에 2개월이 조금 넘는 기간이 주어진다고 보시면 됩니다.
예를 들어 오늘, 9월 6일이 부동산을 양도했다면 양도일이 속하는 달의 말일은 9월 30일이 되고, 이날로부터 2개월이 신고 기간이기 때문에 11월 30일까지 양도소득세를 신고, 납부하시면 됩니다.
다만, 신고 기간이 길다고 마음 놓고 있다가는 기간을 넘겨 가산세를 내야 될 수도 있으니 양도를 하셨다면 양도소득세 신고 & 납부 역시 빨리빨리 처리하는 것을 추천드립니다!
STEP 2. 확정신고
부동산 양도소득세 확정신고 (출처: 국세청 홈택스)
확정신고는 여러 건의 양도를 진행한 경우해야 합니다. 만약 1건의 양도만 진행하였고, 예정신고를 완료했다면 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
확정신고는 양도한 다음 해, 5월 1일부터 5월 31일까지 한 달 안에 하시면 됩니다.
STEP 3. 가산세
부동산 양도소득세 가산세 (출처: 국세청 홈택스)
위에서 신고와 납부가 늦으면 가산세를 내야 할 수도 있으니 양도소득세 신고와 납부는 빨리하는 것이 좋다고 말씀드렸는데요. 이가산세는'기한 내에 양도소득세를 신고하지 않거나 납부하지 않았을 경우 붙는 벌금 같은 금액'이라고 할 수 있습니다. 이 부분에 대해서도 차후 따로 다뤄보도록 할게요! 일단은 '기한보다 늦게 납부하는 경우 벌금을 내야 하는구나~' 정도로 알고 있으면 됩니다.
자, 이렇게 부동산 양도소득세의 기본적인 개념과 과세 범위, 신고 기간까지 알아보았습니다. 부동산 매매를 통해 차익을 얻는다는 것은 기쁜 일이죠! 하지만 양도소득세를 제때 신고, 납부하지 않으면 괜히 가산세를 내고 마음이 상할 수 있답니다. 그러니 부동산 매도를 하게 되시면 양도소득세까지 바로 처리하시는 걸 추천드립니다. 양도소득세가 아직 낯설고 어렵게 느껴지신다고요? 그렇다면 저희 알고택스를 찾아주세요!부동산 양도소득세 계산부터 신고, 납부까지 한 번에, '알고택스'로!
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