저번 포스팅에서는 부동산 양도소득세에 대해 전체적으로 훑어보는 시간을 가졌었는데요. 그중에서 '부동산 양도소득세가 비과세, 감면되는 요건'에 대해서는 다음 포스팅에서 다루겠다고 하고 넘어갔었어요. 그래서 이번 포스팅에서는 부동산 양도소득세가 비과세되는 경우 중 '1세대 1주택 비과세 요건'에 대해 살펴보고자 합니다. 사실 내야 하는 세금을 잘 알고 내는 것도 중요하지만 받을 수 있는 혜택을 잘 알고 챙겨 받는 것도 중요하잖아요!😉
1세대 1주택 비과세는 '그냥 한 세대가 주택 한 채 보유하고 있으면 양도소득세 안내도 된다는 거 아니야?'라고 쉽게 생각하실 수 있지만 여기에도 다양한 조건들이 붙어있답니다. 그 조건들을 하나하나 뜯어보며 1세대 1주택 비과세 요건에 들어가는지를 확인해 보도록 합시다! 아 참, 아직 부동산 양도소득세 관련 내용이 헷갈리시는 분들을 위해 지난 포스팅 링크를 아래에 연결해 놓을게요. 궁금하신 분들은 한번 들러서 내용을 읽어봐 주세요!
1️⃣ 1세대 1주택 비과세 요건 살펴보기 
부동산 양도소득세 비과세 요건 중 1세대 1주택 부분 (출처: 국세청 홈택스)
지난 포스팅에서는 이 부분만 보여드렸었는데요. 위의 붉은 네모 박스로 표시한 것이 바로 1세대 1주택 비과세 요건에 대한 내용입니다. 다만, 이 부분만 가지고는 조건에 부합하는지 명확하게 판단하기 어려울 수 있기 때문에 국세청에서는 '1세대 1주택 비과세 점검표'도 제공하고 있습니다.
부동산 양도소득세 1세대 1주택 비과세 점검표 (출처: 국세청 홈택스)
두 가지를 함께 살펴보며 본격적으로 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하는지 살펴보도록 합시다!
Checklist 1. 주택 여부
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확인 서류: 건축물관리대장 등
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양도하는 건물이 주거용으로 사용하는 주택에 해당해야 합니다.
- 주택이란 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말함
*공부: '공적인 장부'를 줄여서 칭하는 말
먼저 양도하는 건물이 주거용으로 사용하는 주택이어야 합니다. 아주 간단하죠? 하지만 여기에 조건이 하나 붙어 있습니다.
여기서 지칭하는 주택이란 '공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물'을 말한다는 것입니다. 즉, 공적인 장부에 어떤 용도로 구분되어 있든 사실상 주거용으로 사용한다면 '주택'으로 보겠다고 해석할 수 있습니다.
보통 오피스텔은 주택에 포함되지 않는다고 알고 계시는 분들이 많으실 텐데요. 어떤 종류의 오피스텔이냐, 임차인이 어떤 용도로 사용하느냐에 따라 주택인지 아닌지 판단이 달라집니다. 오피스텔은 크게 기업이나 개인이 사무, 상업시설로 사용하는 '업무용 오피스텔', 주거용으로 사용하는 '주거용 오피스텔'로 나뉘는데요.
일반적으로 업무용 오피스텔은 주택으로 분류되지 않는 반면, 주거용 오피스텔은 주택법상 '준주택'에 해당하게 됩니다. 이는 2020년의 7·10 대책으로 인해 규정이 바뀌었기 때문인데요. 따라서 주거용 오피스텔을 보유한 자는 유주택자, 주거용 오피스텔은 준주택으로 적용되어 양도소득세가 부과되게 됩니다.
하지만 '업무용 오피스텔'이라고 해서 마냥 마음을 놓을 수 없는 것이, 업무용 오피스텔도 임차인이 주거용으로 사용한다면 주택으로 인정될 수도 있습니다. 위의 '공부상의 용도구분에 상관없이 사실상 주거용으로 사용되면 주택'이라는 조건이 적용된 결과입니다.
이처럼 상업용 오피스텔이나 지방의 소규모 주택 소유 여부 등에 따라 1세대 1주택에 속하지 못하여 비과세 혜택을 못 받는 경우가 왕왕있다고 하니 소유하고 계신 부동산을 꼼꼼하게 확인하고 세무 전문가와 상담하는 것을 추천드립니다.
Checklist 1. 주택 여부
공부상의 용도구분 상관없이 주거용으로 사용되면 주택!
주거용 오피스텔 = 준주택으로 적용
업무용 오피스텔 = 주택으로 분류 X
단, 업무용이더라도 임차인이 주거용으로 사용하면 주택!
Checklist 2. 보유 요건
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확인 서류: 등기부등본 등
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양도 주택을 2년 이상 보유하여야 합니다.
- 보유기간 계산은 주택의 취득일로부터 양도일까지로 하며, 상속·증여재산, 이월과세, 이혼 시 재산분할 등은 달리 정하고 있음
양도 주택을 2년 이상 보유하였어야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 역시 이 부분에서도 살펴보고 넘어가야 할 사항들이 있습니다. 보유기간 계산에도 조건이 있기 때문인데요.
이 부분에 대해서는 최근 몇 년간 법적 논의가 계속되며 기준이 변경되어서 다소 복잡합니다. 헷갈리지 않도록 소득세법의 변경 내용을 시간 순에 따라 정리해 드리겠습니다.
원칙적으로는 보유기간을 계산할 땐 '주택의 취득일로부터 양도일까지'라고 봅니다. 즉, 주택을 취득하고 2년이 지난 후 양도를 해야 비과세 혜택을 주겠다는 뜻입니다.
하지만 여기서 생각해 봐야 할 것은 이 비과세 요건의 가장 큰 전제입니다. 바로 '1주택'이어야 한다는 것이죠. 그렇다면 만약 주택 2채를 가지고 있던 사람이 주택 1개를 매매하면서 주택 1채만 남은 경우, 비과세 혜택을 받기 위한 보유기간을 어떻게 계산해야 할까요?
2019년 2월 12일 「소득세법 시행령」 제154조 제5항이 신설되며 2021년 1월 1일 양도분부터는 보유기간의 계산이 달라졌습니다. 2주택자가 1채를 매매했다면 매매 후 1주택자가 된 날로부터 2년의 보유기간이 지나야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다고 변경되었었습니다.
예를 들어 2주택자 A씨가 2021년 1월 1일 주택 1채를 매매해 1주택자가 되었다면 이로부터 2년이 지난 2023년 1월 1일 이후에 남은 1채를 매매해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있었던 것입니다. 다만 예외적으로 일시적 2주택에 해당하는 경우는 이 재계산 규정을 적용받지 않아 취득일로부터 양도일까지의 보유기간을 적용받았었습니다.
개정된 「소득세법 시행령」 제154조 제5항 (2022년 5월 31일 공포)
하지만 이런 '보유기간 리셋 규정'에 대한 비판의 목소리가 높아지자 2022년 5월, '주택 보유기간 계산에 관한 적용례'를 담은 제154조 제5항의 개정규정을 발표하였습니다. 개정규정에 따르면 2022년 5월 10일부터 양도한 경우에는 주택 보유기간을 '취득일부터 양도일'로 계산하게 되었습니다.
Checklist 2. 보유 요건
2년 이상 보유! (취득일 ~ 양도일)
2022년 5월 10일 개정규정이 발표되며 이후 양도분부터는
다시 취득일 ~ 양도일 기준으로 2년을 보유하면
1세대 1주택 혜택을 받을 수 있게 되었다.
아직 7개의 1세대 1주택 비과세 혜택의 7개의 점검 사항 중 2가지 밖에 살펴보지 못했는데 포스팅이 이렇게 길어졌네요. 꼼꼼하게 알려드리고 싶은 마음에 글이 길어지는 것 같아요.😅 하지만 앞으로도 다른 점검 사항들을 차례대로 알아볼 것이니 걱정하지 마세요! 부동산 양도소득세 계산부터 신고, 납부까지 한 번에, '알고택스'로!
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