계속해서 1세대 1주택 비과세 요건을 뜯어보고 있는데요. 지난 포스팅까지 해서 '1세대'의 기준까지 살펴봤습니다. 이번 포스팅에서는 그다음 기준인 '1주택'을 알아보려고 합니다. 1주택, 말 그대로 주택 1채여야 한다는 내용 같은데요. 맞는 말이지만 여기에도 예외사항들이 있습니다! 1주택의 기준부터 예외사항들까지 천천히 살펴보기로 해요. 아직 1세대의 기준을 살펴보지 못하신 분들을 위해 아래 링크로 지난 포스팅을 걸어놓을 테니 궁금하신 분들은 살펴봐 주세요!
★ 1세대 1주택 비과세 요건:
세대 분리, 같은 공간 별도 세대, 생계 판단, 세대 분리 방법 (링크)
0️⃣ 1세대 1주택 비과세 요건 살펴보기
1세대 1주택 비과세 혜택 점검표 중 1세대 부분 (출처: 국세청 홈택스)
Checklist 5. 1주택
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양도 당시 1세대가 보유하고 있는 주택수가 1채여야 합니다.
- 2주택 이상이더라도 일시적 2주택, 상속주택, 농어촌주택 등 법률에 정한 경우 비과세 가능
1주택 기준에 있어서 가장 기본적인 내용은 양도 당시 1세대가 보유하고 있는 주택수가 1채여야 한다는 것입니다. 아주 명확하죠? 따라서 다른 마음에 걸리는 사항 없이 '우리 세대는 1주택을 2년 이상 소유하고 있었고 이제 그것을 매매하려고 한다!' 이러면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다고 생각하시면 됩니다.
하지만 언제나 똑 부러지게 조건이 들어맞으면 좋겠지만 살다 보면 애매한 경우, 아쉬운 경우들이 생기기 마련입니다. 만약 2년을 열심히 채워 매도하고 다른 주택을 매입하려고 했는데, 매입을 먼저 하게 되어 2주택이 되면 비과세 혜택을 못 받는 걸까요? 2년을 열심히 채우고 있는데 갑자기 주택을 상속받게 되면 비과세 혜택을 못 받는 걸까요?
이렇게 갑작스러운 상황들이 종종 생기기 때문에 세법에서는 애매하고 아쉬운 상황들에 대해서도 기준을 정해놓고 있습니다. 1주택의 기준 밑에 따로 명시하고 있는 '2주택 이상이더라도 일시적 2주택, 상속주택, 농어촌주택 등 법률에 정한 경우 비과세 가능'라는 내용이 바로 그 기준입니다. 다만, 이건 짧게 요약된 내용이고요. 명확한 기준을 알기 위해 이 부분에 대해 설명하고 있는 '소득세법 시행령 제155조(1세대 1주택의 특례)'를 살펴보도록 하겠습니다.
1️⃣ 1세대 1주택의 특례 (소득세법 시행령 제155조)
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① |
일시적 2주택 특례 |
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② |
상속받은 주택 특례 |
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③ |
효도합가 (노부모 봉양) 특례 |
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④ |
혼인합가 특례 |
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⑤ |
전통주택 (문화재 보호법에 의한 문화재 주택) 특례 |
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⑥ |
비수도권 실수요 주택에 대한 특례 |
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⑦ |
지방이전 공공기관 기업의 종업원에 대한 특례 |
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⑧ |
장기저당 담보주택에 대한 특례 |
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⑨ |
장기임대주택사업자 (장기 어린이집)의 거주용 자가주택 특례 |
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⑩ |
농어촌주택 (상속, 이농, 귀농) 특례 |
소득세법 시행령 제155조의 내용을 요약해서 정리해 보면 이렇게 10가지로 요약할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 첫 번째 특례인 '일시적 2주택 특례'에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
★ 소득세법 시행령 제155조 원문이 궁금하다면? (링크)
2️⃣ ① 일시적 2주택 특례
소득세법 시행령 제155조 중 '일시적 2주택 특례' 부분
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 혜택을 적용한다.
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1) 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
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2) 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택[(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득하거나 신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
아마 1세대 1주택 비과세 혜택의 특례 중 가장 많은 분들이 고려하는 특례 사항이 '일시적 2주택 특례'가 아닐까 싶습니다. 새로운 주택을 매수하고 기존의 주택을 매도하는 경우가 많기 때문인데요.
가장 핵심적인 내용은 '종전의 주택을 취득한 지 1년 이상이 지났을 때, 새로운 주택을 취득하고 / 새로운 주택을 취득한 뒤 3년 이내에 종전의 주택을 매도하면' 2주택이 아닌 1주택으로 보고 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용해 주겠다는 이야기입니다.
'종전 주택 취득 후 1년이 지나야 한다'라는 것은 잦은 매도를 방지하기 위해 있는 조건입니다. '새로운 주택을 취득한 지 3년 이내에 종전 주택을 매도해야 한다'라는 것은 새로운 주택을 매수한 지 3년이 지나면 사실상 2주택을 보유하고 있다는 것으로 간주하겠다는 것으로 해석할 수 있습니다.
3️⃣ 신규 주택 취득일 기준
위에서 살펴보았듯이 '일시적 2주택 특례'를 받기 위해서는 신규 주택 취득일이 중요합니다. 종전 주택을 보유한 지 최소 1년이 지난 후 구입해야 하고, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 매도해야 하기 때문입니다. 그렇다면 신규 주택 취득일은 어떻게 판단해야 할까요?
1. 일반 매매로 신규주택을 취득한 경우
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잔금일과 등기일 중 빠른 날= 신규주택 취득일
2. 분양으로 주택을 취득한 경우
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잔금일과 완공일 중 늦은 날 = 신규주택 취득일
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완공 후 잔금을 지급한 경우: 잔금일과 등기일 중 빠른 날= 신규주택 취득일
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완공 전 잔금을 지급한 경우: 완공일= 신규주택 취득일
3.관리처분인가 후의 입주권을 취득하여 주택을 취득하는 경우 (승계입주권취득)
*관리처분인가: 관리처분인가는 재개발이나 재건축이 이루어지는 곳에서 기존의 소유권과 권리를 신축 토지와 건물에 대한 권리로 변환하는 것을 의미한다. 이를 통해 조합과 조합원의 관계가 정리되게 되고, 관리처분인가일을 기점으로 조합원의 물건은 권리 상태에서 '입주권'으로 바뀌게 된다.
*승계입주권: 여기서 '입주권'은 '(기존에 살던 곳을 재개발이나 재건축 등의 이유로 잃게 되었을 때, 조합원으로서의 조건을 갖춘 사람들에게 부여되는 자격으로) 내가 살던 터에 지어진 건물에 대해 우선적으로 들어갈 수 있는 권리'를 의미한다. 따라서 승계입주권은 이러한 입주권의 권리를 이어받았다는 의미이다. 관리처분인가 이후 입주권 상태에서 매수한 사람은 '승계조합원'이 되게 된다.
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조합원입주권 취득일= 주택수 포함 시작
즉, 종전주택 취득일로부터 1년 경과 후 조합원입주권을 취득하고, 그 취득일로부터 3년 이내 기존 주택을 매도해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
4. 당초 주택이 재개발, 재건축으로 완공되어 신규주택을 취득하는 경우
(재개발, 재건축 전에 주택을 매입하고, 그 주택이 완공되어 신규주택으로 취득한 경우)
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기존주택(재개발, 재건축 전의 주택) 취득일= 신규주택 취득일
즉, 기존주택 취득일을 신규주택 취득일로 보는 것 외에는 신규주택 취득조건(종전주택 취득 후 1년 이후 신규주택 취득), 종전주택 양도조건(신규주택 취득일로부터 3년, 조정대상지역의 경우 2년 이내 매도)을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
다만, 일반적으로 재건축이 시작되어 완공까지 걸리는 기간이 3년이 넘어가기 때문에 비과세 혜택을 받기 어렵다고 볼 수 있겠습니다.
이번 포스팅에서는 일반적으로 적용되는 '일시적 2주택 특례'에 대해 알아보았습니다. 이외에도 종전주택과 신규주택이 조정대상지역에 있는 경우 '일시적 2주택 특례'의 조건이 달라지는데요. 그 내용에 대해서는 다음 포스팅에서 이어서 살펴보도록 하겠습니다. 아직 특례 하나 살펴봤는데도 알아야 할 내용이 많죠? 이렇게 복잡한 부동산 양도소득세 혼자 해결하기 어려우시다면 언제든지 저희 알고택스를 찾아주세요! 부동산 양도소득세 계산부터 신고, 납부까지 한 번에, '알고택스'로!
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