지난 포스팅에서는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 특례 중에서 '일시적 2주택 특례'에 대해 알아보았습니다. 전체적인 내용은 훑어보았지만 아직 '조정대상지역'에 대한 내용을 살펴보지 못했는데요. 이번 포스팅에서는 조정대상지역의 경우 '일시적 2주택 특례'가 어떻게 적용되는지 살펴보도록 하겠습니다. 아직 일시적 2주택 특례에 대해 읽어보지 못하신 분들은 아래 링크해 놓은 포스팅을 참고해 주세요!
1️⃣ ① 일시적 2주택 특례
조정대상지역의 일시적 2주택 특례에 대해 살펴보기에 앞서, '일시적 2주택 특례'에 대해 간략하게 정리하고 넘어가도록 하겠습니다.
'일시적 2주택 특례'가 있는 이유는 새로운 주택을 매수하고 종전 주택을 매도하는 경우가 많기 때문입니다. 기본적으로는 '일시적 2주택 특례'에 대해 이렇게 설명하고 있습니다.
소득세법 시행령 제155조 중 '일시적 2주택 특례' 부분
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 혜택을 적용한다.
1) 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2) 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택[(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득하거나 신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
이 중 가장 기본적인 내용을 저번 포스팅에서 설명해 드렸는데요. 이번 포스팅에서는 2번째 조건으로 들어가 있는 '조정대상지역'에 있는 주택에 대해 '일시적 2주택 특례'를 받기 위해선 어떤 조건이 필요한지 살펴보도록 하겠습니다.
2️⃣ 조정대상지역이란?
'조정대상지역'은 저번에 한 번 다룬 적이 있는데요. 여기서 다시 한번 간략하게 요약하여 설명드리도록 하겠습니다.
조정대상지역:
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주택시장을 안정화하기 위해서 조정이 필요한 지역
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일반적으로 주택 가격 상승률이 물가 상승률 2배를 뛰어넘거나 주택 청약 경쟁률이 5대 1 이상인 지역
2021년 8월 31일 개정된 사항 기준, 조정대상지역은 다음과 같습니다.
조정대상지역 (출처: 법제처 국가법령정보센터)
위 표에서 조정대상지역이라고 명시되어 있어도 일부 면은 조정대상지역이 아닌 경우도 있습니다. 따라서 본인이 소유, 거주하고 있는 주택이 위 조정대상지역에 속해 있다면 아래 링크를 클릭한 후, 해당 면이 제외 지역인지 확인하셔야 합니다.
또, 올해 6월 30일부로 일부 지역이 투기과열지구, 조정대상지역에서 해제되었으니 참고하시길 바랍니다.
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투기과열지구 해제 지역:
대구 수성구, 대전 동구·중구·서구·유성구, 경남 창원 의창구 → 6개의 시군구
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조정대상 해제 지역:
대구 동구·서구·남구·북구·중구·달서구·달성군, 경북 경산시, 전남 여수시·순천시·광양시 → 11개 시군구
조정대상지역에 대해 좀 더 자세하게 알고 싶다면 아래 링크되어 있는 포스팅을 참고해 주세요!
3️⃣ 조정대상지역의 일시적 2주택 특례
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 혜택을 적용한다.
1) 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2) 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택[(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득하거나 신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
일시적 2주택 특례 부분 중 2번째 조건을 보면 조정대상지역의 경우 새로운 주택을 매수한 이후 종전 주택을 매도하기까지의 제한 기간이 2년인 것을 볼 수 있습니다.
즉, '조정대상지역에서는 종전의 주택을 취득한 지 1년 이상이 지났을 때, 새로운 주택을 취득하고 / 새로운 주택을 취득한 뒤 2년 이내에 종전의 주택을 매도하면' 2주택이 아닌 1주택으로 보고 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용해 주겠다는 이야기입니다.
또 이 부분에 대해서는 종전 주택이 조정대상지역이냐, 새로운 주택이 조정대상지역이냐에 따라 기준이 다른데요. 간단하게 말하자면 종전 주택과 새롭게 취득한 주택 둘 모두 조정대상지역에 속할 때만 위 기준이 적용된다고 알고 계시면 됩니다. 그 외의 경우는 전부 위에서 설명해 드린 것처럼 3년 이내에 종전 주택을 양도하시면 됩니다.
1. 종전 주택: 조정대상지역 → 새로운 주택: 조정대상지역
2018.9.13 이전 취득: 3년내 양도
2018.9.14~2019.12.16 취득: 2년내 양도
2019.12.17 이후 취득: 1년내 양도 → 2년내 양도로 완화 (2022.5.10 개정)
2. 종전 주택: 조정대상지역 → 새로운 주택: 비조정지역
3년내 양도
3. 종전 주택: 비조정지역 → 새로운 주택: 조정대상지역
3년내 양도
4. 종전 주택: 비조정지역 → 새로운 주택: 비조정지역
3년내 양도
4️⃣ 조정대상지역 유의사항
위에서 조정대상지역에 대해서 간략하게 살펴볼 때 눈치채신 분들도 있으실 텐데요. 조정대상지역은 고정되어 있는 것이 아니라 부동산 시장 상황에 따라 새롭게 지정되기도, 해제되기도 합니다.
조정대상지역 공고일이 언제인지, 신규주택 취득일이 언제인지에 따라 해당 조건이 적용되는지, 적용되지 않는지가 결정되기 때문에 조정대상지역 공고일과 신규주택 취득일을 분명하게 아는 것이 중요합니다.
조정대상지역 공고를 기준으로
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공고 전에 신규주택을 취득
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공고 전에 신규주택 취득 후 매매계약 체결(계약금 지급)
한 경우 조정대상지역 조건에 해당하지 않습니다. 따라서 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 매도하게 되면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
또 가장 중요하게 살펴보셔야 할 내용은 '신규주택 취득일'인데요. 위에서 종전 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역에 속한 경우에만 2번째 조건이 적용된다고 말씀드렸어요.
그런데 이것을 판단하는 기준이 '신규주택 취득일'입니다. 즉, 신규주택을 취득한 날, 종전 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역에 속해 있어야 2번째 조건이 적용되는 것입니다.
만약 종전 주택이 있는 지역이 취득 당시에는 조정대상지역이었더라도 신규주택 취득일에 조정대상지역이 아니라면, 2번째 조건이 적용되지 않습니다. 이 경우에는 일반적인 경우와 마찬가지로 신규 주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 매도하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
신규주택이 취득당시 조정대상지역에 해당되어도 예외가 되는 경우가 있는데요. 바로, 신규주택과 종전주택이 조정대상지역이지만 조정지역 공고를 발표하기 전에
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신규주택을 취득했거나(분양권, 입주권)
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신규주택 취득 매매계약을 체결(계약금 지급)
한 경우입니다. 이러한 경우에는 신규주택을 조정대상지역에서 취득한 것으로 보지 않습니다. 따라서 이런 경우에도 신규주택 매입 이후 종전주택 매도까지의 제한 기간이 3년이 되게 됩니다.
신규주택 취득일 기준은 아래 링크되어 있는 포스팅에서 찾아보실 수 있습니다.
자, 이렇게 조정대상지역에서 일시적 2주택 특례를 받을 때 유의해야 할 사항들에 대해 알아보았습니다. 부동산과 관련해서는 조정대상지역을 알아두시는 것이 중요합니다. 조정대상지역에는 법이 세세하게 다르게 적용되는 경우가 많기 때문입니다. 일시적 2주택 특례에 있어서도 조정대상지역은 다른 지역보다 양도해야 하는 기간이 1년 짧으니 주의하셔야 합니다. 부동산 양도소득세, 알아두어야 할 것이 참 많죠? 벌써부터 머리가 복잡하다면 언제든지 저희 알고택스를 찾아주세요! 부동산 양도소득세 계산부터 신고, 납부까지 한 번에, '알고택스'로!
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