1세대 1주택 비과세 요건 (8) 상속받은 주택 특례, 공동상속주택, 소수지분권자 | 부동산 양도소득세

 

 

상속받은 주택 특례에 대한 기본적인 내용은 위와 같습니다. 상속받은 주택 특례가 있는 이유는 1주택만을 가지고 있던 세대가 갑작스러운 상속으로 2주택자, 다주택자가 되더라도 일정 기간 내에 처분하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있게 하기 위해서입니다.

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상속받은 주택 특례에 대해 세세하게 나누어서 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

상속받은 주택 특례를 살펴보면 '상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대'라고 명시하고 있습니다. 즉, '상속받은 주택'은 새롭게 상속을 받게 된 주택을 의미하고, '그 밖의 주택'은 종전에 소유하고 있던 주택을 의미합니다. 두 주택의 기준이 좀 다른데요. 그 부분에 대해서 설명해 드리도록 하겠습니다.

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상속받은 주택

: 새롭게 상속을 받게 된 주택

• 조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 포함

• 상속받은 주택이 2 이상인 경우 다음 각 호의 선순위에 따른 1주택을 위 특례대상 상속주택으로 봄

1) 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2) 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3) 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

4) 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상을 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

*피상속인이 2채 이상의 주택을 보유하고 있었을 경우, 선순위 상속주택 1채에 대해서만 상속주택 특례가 적용

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*동일 세대에서 상속되는 경우

다만 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속을 동거봉양하기 위해서 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다.

• 여기서 직계존속은 배우자의 직계존속을 포함하고 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택 보유하고 있는 경우에만 해당함.

 

 

그 밖의 주택(일반주택)

: 종전에 소유하고 있던 주택

• 상속개시 당시 보유한 주택

• 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택

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*일반주택에서 제외되는 경우

• 상속개시일 전 2년 이내 피상속인으로부터 증여받은 주택 제외

• 상속개시일 전 2년 이내 피상속인으로부터 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 제외

 

 

3️⃣ 공동상속주택의 판단 기준

 

 

때로는 주택을 상속할 때 특정인에게 지분 전부를 주는 것이 아닌 공동상속을 하는 경우가 있는데요. 상속 지분에 따라 상속주택을 주택 수에 포함할 것인지, 포함하지 않을 것인지가 결정됩니다.

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공동상속주택의 소유자 판단 기준 (선순위 순으로 소유자 판단)

1) 상속지분이 가장 큰 상속인

2) 상속개시 당시 당해 주택에 거주하는 자

3) 상속인 중 최연장자

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*그 외의 다른 상속인 = 공동상속주택의 소수지분권자

• 다른 주택의 중과세 여부 판단 시 주택 수에서 제외

• 상속개시일로부터 5년 이내 양도 여부에 관계없이 중과 배제 적용

*단, 소수지분도 2채 이상 있는 경우 주택으로 봄

 

 

4️⃣ 기준별 혜택 및 양도소득세 적용 살펴보기 

 

 

상속 주택에 대해서는 '상속주택 최다지분자냐, 소수지분자냐', '일반 주택을 먼저 처분하냐, 상속 주택을 먼저 처분하냐'에 따라 혜택 적용기준이 달라지게 됩니다.

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간단하게 말하자면상속받은 주택 특례는 '1) 일반 주택을 보유하고 있던 자가 2) 상속 주택의 최다지분자가 되었을 때, 3) 일반 주택을 먼저 처분하는 경우'에만 적용되는 것입니다. 사실상 소수지분자는 상속 지분이 주택 수로 계산되지 않기 때문에 상속받은 주택 특례에 대해 신경 쓰실 필요는 없습니다.

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하지만 이렇게 설명드리면 헷갈리실 수 있으니 사례별로 나누어서 비과세 특례와 양도소득세가 어떻게 적용되는지를 살펴보도록 하겠습니다.

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<일반 주택 보유 중 상속 주택 1채 취득 경우>

1) 일반 주택을 먼저 처분하는 경우

상속주택 주 소유자(최다지분자)

: (비과세 요건 충족 시) 1세대 1주택 비과세 혜택 적용 가능

(단, 다음과 같은 경우에는 불가능

• 일반주택이 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택인 경우

• 조합원입주권, 분양권에 의해 사업시행 완료 후 취득한 신축주택일 경우)

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소수지분자

: (비과세 요건 충족 시) 1세대 1주택 비과세 혜택 적용 가능

• 상속주택 소수지분과 일반주택을 보유하는 경우, 일반주택을 먼저 양도하면 상속주택 소수지분은 주택 수에서 제외됨

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2) 상속 주택을 먼저 처분하는 경우

상속 주택 주 소유자(최다지분자)

: 5년 내 처분 시 중과세율 적용 배제 (5년 이후 처분 시 중과세율 적용)

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소수지분자

: 중과 배제가 적용되며, 일반 세율 과세

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<무주택자가 상속 주택 1채 취득 경우>

상속주택 주 소유자(최다지분자)

: (비과세 요건 충족 시) 1세대 1주택 비과세 혜택 적용 가능

• 비과세 판단 시 적용하는 보유기간 기산일은 상속개시일부터 기산

• 동일세대일 경우 피상속인과 상속인의 보유 및 거주 기간을 통산

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즉, 무주택자가 상속 주택을 취득하는 경우 1세대 1주택이 되므로 당연히 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위한 가장 기본적인 요건인 2년 보유기간을 충족해야 하는데 이는 상속개시일로부터 계산됩니다. 하지만 상속인과 피상속인이 동일 세대일 경우 상속인이 보유, 거주하고 있었던 기간이 그대로 피상속인에게도 적용됩니다.

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소수지분자

: 일반 세율 과세

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이렇게 이번 포스팅에서는 '상속받은 주택 특례'에 대해 살펴보았는데요. 핵심적인 내용을 요약하자면 '1) 일반 주택을 보유하고 있던 자가 2) 상속 주택의 최다지분자가 되었을 때, 3) 일반 주택을 먼저 처분하는 경우' 특례를 받을 수 있다고 할 수 있겠습니다. 다만, 세세하게 제한 요건들이 많으니 자신의 상황과 꼼꼼하게 비교하여 특례를 적용받을 수 있는지 확인하시길 바라겠습니다. 하지만 벌써부터 머리가 복잡하다면 언제든지 저희 알고택스를 찾아주세요! 부동산 양도소득세 계산부터 신고, 납부까지 한 번에, '알고택스'로!

 

 

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