지방지역 대거 조정대상지역 해제! (+ 어떤 영향이 있을까?)

 

 

 

1️⃣ 투기지역? 투기과열지역? 조정대상지역?

 

 

지난번에는 투기과열지역과 조정대상지역에 대해서만 언급했었는데 사실 여기에 하나가 더 있습니다. 바로 '투기지역'인데요. '투기가 있는 지역'이라고 이름에 콱 못 박은 만큼 가장 규제가 심하게 적용되는 지역입니다. 즉, '투기지역 > 투기과열지역 > 조정대상지역' 순으로 투자 열기도 강하고, 규제도 심하다고 생각하시면 됩니다.

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투기지역 (주택지정지역)

• 부동산 가격이 지속적으로 상승될 가능성이 있거나, 이 추세가 다른 지역에도 영향을 미칠 것으로 우려되는 지역 (2개월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 30%보다 높은 지역 등)

• 국토교통부장관이 지정요청을 하여 기획재정부장관이 '부동산가격안정심의 위원회의 심의'를 거쳐 지정

• 투기지역(주택지정지역)은 지정지역의 지정을 공고한 날부터 효력 발생

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투기과열지역

• 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역

• 주택가격상승률이 물가상승률 2배를 뛰어넘거나 주택청약 경쟁률이 5 대 1 이상인 지역

• 국토교통부장관 또는 시/도지사가 '주택정책심의 위원회의 심의'를 거쳐 결정

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조정대상지역

• 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역

• 직전 월부터 소급하여 3개월간의 해당지역 주택가격상승률이 해당 지역이 포함된 시, 도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역

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2️⃣ 비수도권 규제지역 전부 해제 (세종시 제외)

 

 

새롭게 들려온 소식은 규제지역이 확 줄어든다는 것입니다. 어떤 변화가 있었는지 살펴보자면,

• 투기지역 해제 (→ 투기과열지역): 세종시

• 투기과열지역 해제 (→ 조정대상지역): 세종시, 인천 남동·연수·서구

• 조정대상지역 해제 (→ 비규제지역): 세종시를 제외한 지방 지역 전부

• 1) 수도권: 경기 안성·평택·동두천·양주·파주 등

• 2) 광역시: 부산·대구·광주·대전·울산 등

• 3) 지방: 청주·천안·논산·공주·전주·포항·창원시 등

이로써 투기과열지구는 43곳 → 39곳으로, 조정대상지역은 101곳 → 60곳이 되었습니다.

 

 

3️⃣ 규제지역이 해제된 이유

 

 

규제지역이 해제된 이유는 역시나 현재 부동산 시장이 어려워지고 있기 때문인데요. 규제지역에 속하게 되면 대출 규제와 각종 세금 규제 등이 걸리게 됩니다. 그렇기 때문에 부동산 거래에 제약이 생기는데요. 이것이 부동산 시장이 어려워지고 있는 현재에 와서는 '실수요자의 실거주 목적의 주택 구입까지 어렵게 하는 요소'로 적용하게 된 것입니다. 따라서 이를 해결하기 위해 규제지역을 해제하게 되었습니다.

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또, 지방 규제지역의 미분양 아파트의 증가, 지방 규제지역의 부동산 거래량 감소로 인한 관련 세금의 감소로 지자체들 재정 악화 등 역시 원인으로 작용하였다고 꼽히고 있습니다.

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조정대상지역 해제 기준은 '직전 3개월간 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배보다 낮을 것'인데요. 사실 기존 101곳의 조정대상지역은 이미 규제지역 해제를 위한 정량적 지표 요건을 충족했지만 정부의 정성적 평가가 내려지지 않아 규제 지역이 비교적 늦게 해제되었습니다.

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+ 세종시는 왜 여전히 조정대상지역일까?

: 세종시는 전국적으로 청약이 가능한 곳입니다. 현재에도 미분양이 거의 없고, 청약 경쟁률도 굉장히 높기 때문에 조정대상지역을 유지하기로 결정했다고 합니다.

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+ 인천에서 일부 지역이 여전히 규제 대상인 이유는?

: 인천은 서울, 부천과 연결되어 있어서 여전히 부동산 가격이 안정되지 않았다고 판단, 일단 규제 지역 해제를 보류한 다음 꾸준히 경과를 살펴보며 해제 여부를 검토하겠다고 합니다.

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4️⃣ 규제지역이 해제되면?

 

 

규제지역이 해제되면 각종 규제들이 해제되게 됩니다. 투기과열지역와 조정대상지역에는 다음과 같은 규제가 적용되어 있습니다.

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<투기과열지역 규제 내용>

대출:

• 주택담보대출비율(LTV): 9억 원 이하 40% / 9억 원 초과 20% / 15억 원 초과 0%

• 종부채상환비율(DTI): 40%

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<조정대상지역 규제 내용>

대출:

• 주택담보대출비율(LTV): 9억 원 이하 50% / 9억 원 초과 30%

• 종부채상환비율(DTI): 50%

세제:

• 2주택 이상자 취득세 중과

• 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제

• 2주택 이상 보유자 종부세 추가과세

• 1주택 이상자 신규 취, 등록 임대주택 세제혜택축소 (양도세 중과, 종부세 합산과세)

• 법인이 8년 장기 임대등록하는 주택 종부세 과세

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규제지역에서 해제되면 위와 같은 제재 사항들이 더 이상 적용되지 않게 됩니다.비규제지역에선 LTV를 최대 70%까지 받을 수 있고, 청약시장의 허들 역시 사라지게 됩니다.

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이번 포스팅에서는 지방 지역들이 대거 규제 대상에서 해제되었다는 소식을 전해드렸는데요. 부동산 시장 활성화를 위한 조치이지만 전문가들은 전망이 그리 긍정적이지 않다고 말했습니다. 여전히 서울과 수도권 주요 지역들이 규제 대상이기 때문인데요. 앞으로 어떻게 부동산 시장이 흘러갈지 지켜보아야겠습니다. 부동산 양도소득세 계산부터 신고, 납부까지 한 번에, '알고택스'로!

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