1세대 1주택 비과세 혜택의 특례 사항들을 시리즈로 살펴보고 있습니다. 오늘은 조금은 성격이 다른 특례 사항을 살펴보고자 합니다. 바로 '장기저당 담보주택에 대한 특례'입니다! 장기저당 담보주택이라는 용어, 개념 자체가 낯선 분들도 계실 텐데요. 핵심 조항은 물론, 세부 사항들까지 꼼꼼하게 설명해 드릴게요!
이전에 다룬 다른 특례 사항들이 궁금하신 분들은 앞선 포스팅 시리즈들을 참고해 주세요!
0️⃣ 1주택 조건 & 1세대 1주택의 특례
1세대 1주택 비과세 혜택 점검표 중 1세대 부분 (출처: 국세청 홈택스)
Checklist 5. 1주택
양도 당시 1세대가 보유하고 있는 주택수가 1채여야 합니다.
- 2주택 이상이더라도 일시적 2주택, 상속주택, 농어촌주택 등 법률에 정한 경우 비과세 가능
1세대 1주택의 특례 (소득세법 시행령 제155조)
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① |
일시적 2주택 특례 |
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② |
상속받은 주택 특례 |
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③ |
효도합가 (노부모 봉양) 특례 |
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④ |
혼인합가 특례 |
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⑤ |
전통주택 (문화재 보호법에 의한 문화재 주택) 특례 |
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⑥ |
비수도권 실수요 주택에 대한 특례 |
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⑦ |
지방이전 공공기관 기업의 종업원에 대한 특례 |
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⑧ |
장기저당 담보주택에 대한 특례 |
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⑨ |
장기임대주택사업자 (장기 어린이집)의 거주용 자가주택 특례 |
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⑩ |
농어촌주택 (상속, 이농, 귀농) 특례 |
1️⃣ ⑧ 장기저당 담보주택에 대한 특례
1세대 1주택 비과세 혜택 특례 사항 중 장기저당담보주택 특례 부분
장기저당 담보주택에 대한 1세대 1주택의 특례는 소득세법 시행령 제155조의2로 따로 정리되어 있습니다.
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 다음 각호의 요건을 갖춘 장기저당 담보대출 계약을 체결하고 장기저당 담보로 제공된 주택(이하 "장기저당 담보주택")을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용함에 있어 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
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1) 계약체결일 현재 주택을 담보로 제공한 가입자가 60세 이상일 것
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2) 장기저당담보 계약기간이 10년 이상으로서 만기시까지 매월, 매분기별 또는 그 밖에 기획재정부령이 정하는 방법으로 대출금을 수령하는 조건일 것
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3) 만기에 당해 주택을 처분하여 일시 상환하는 계약조건일 것
즉, 위의 3가지 조건(가입자가 60세 이상일 것 / 계약기간이 10년 이상이고 만기 시까지 대출금을 수령하는 조건일 것 / 만기에 당해 주택을 처분하여 일시 상환하는 조건일 것)을 충족할 때, 거주기한의 제한 없이 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.
이 조항은리버스 모기지의 내용을 담고 있습니다.
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모기지론: 부동산을 담보로 주택저당증권을 발행하여 장기 주택자금을 대출해 주는 제도 (은행으로부터 돈을 빌려서 주택을 사는 것)
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리버스 모기지: 은퇴를 하거나 은퇴 예정인 자가 주된 소득이 발생하지 않을 경우 기존 거주하고 있는 주택을 담보로 받을 수 있는 모기지 (집이 있는 사람이 집을 담보로 매달 일정 금액을 지급받고, 부동산 처분 혹은 부부 사망 시 상환하는 것)
따라서 가입자가 60세 이상일 것, 만기에 주택을 처분하여 일시 상환해야 한다는 조건이 붙어 있는 것입니다.
소득세법 시행령 제155조의2(장기저당담보주택에 대한 1세대 1주택의 특례)는 추가적인 조항으로 여러 상황에 대해 설명해 주고 있습니다. 그 내용 역시 같이 살펴보겠습니다.
<장기저당 담보주택 소유 중 동거봉양으로 1세대 2주택이 되는 경우>
② 1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 자(자식 세대)가 장기저당 담보주택을 소유하고 있는 직계존속(부모 세대)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우먼저 양도하는 주택에 대하여는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용하되, 장기저당담보주택은 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
👉 장기저당 담보주택에 대한 특례에 앞서 살펴보았던 동거봉양 특례가 함께 적용된 경우라고 할 수 있습니다. 이 경우, 먼저 양도하는 주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세 혜택을 제공합니다.
단, 장기저당 담보주택은 거주기한의 제한을 받지 않는 반면, 일반 주택은 거주기한의 제한을 받습니다.
<장기저당 담보주택을 계약기간 만료 이전에 양도하는 경우>
③ 1세대가 장기저당 담보주택을 제1항의 규정에 의한 계약기간 만료 이전에 양도하는 경우에는 제1항 및 제2항의 규정을 적용하지 아니한다.
👉 1항을 보시면 두 번째 조건에 계약기간이 10년 이상이어야 한다는 얘기가 있죠? 이처럼 장기저당 담보주택 계약에는 계약 기간이 있습니다. 하지만 이 기간을 충족하지 못하고 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
👉 제2항처럼 동거봉양으로 급하게 처분하는 경우에도, 계약기간을 충족하지 못했다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
<장기저당 담보주택 소유 중 동거봉양 특례의 규정을 적용받을 때, 제출 서류>
④ 제2항의 규정을 적용받으려는 자는 기획재정부령이 정하는 장기저당 담보주택에 대한 특례적용신고서를 양도소득세 과세표준신고기한 내에장기저당 담보주택에 관한 제1항의 대출 계약서와 함께 제출하여야 한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 행정정보의 공동이용을 통하여 다음 각 호의 서류를 확인하여야 한다.
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1) 장기저당담보주택 외의 다른 주택의 토지 및 건축물대장 등본
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2) 장기저당담보주택의 토지 및 건축물대장 등본
이번 포스팅에서는 장기저당 담보주택의 특례에 대해 알아보았습니다. 앞서서 설명해 드렸듯이 '장기저당 담보주택'의 속성 자체가 리버스 모기지의 특성을 담고 있기 때문에 60세 이상만 가입하실 수 있습니다. 즉, 말년을 위한 선택이라는 것입니다. '집'이라는 것은 일생 동안 중요한 것이죠. 설명드린 내용을 잘 참고하셔서 좋은 말년을 위한 좋은 선택하셨으면 좋겠습니다. 복잡한 부동산 양도소득세 혼자 해결하기 어려우시다면 언제든지 저희 알고택스를 찾아주세요! 부동산 양도소득세 계산부터 신고, 납부까지 한 번에, '알고택스'로!
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