드디어 길고 길었던 1세대 1주택 비과세 특례 사항의 끝을 향해 가고 있습니다. 이번 포스팅을 통해 살펴볼 내용은 9번째 '장기임대주택사업자의 거주용 자가주택 특례'입니다. 다소 복잡한 내용이지만 차분히 살펴보도록 하겠습니다. 이전에 다룬 다른 특례 사항들이 궁금하신 분들은 앞선 포스팅 시리즈들을 참고해 주세요!
0️⃣ 1주택 조건 & 1세대 1주택의 특례
1세대 1주택 비과세 혜택 점검표 중 1세대 부분 (출처: 국세청 홈택스)
Checklist 5. 1주택
양도 당시 1세대가 보유하고 있는 주택수가 1채여야 합니다.
- 2주택 이상이더라도 일시적 2주택, 상속주택, 농어촌주택 등 법률에 정한 경우 비과세 가능
1세대 1주택의 특례 (소득세법 시행령 제155조)
|
① |
일시적 2주택 특례 |
|
② |
상속받은 주택 특례 |
|
③ |
효도합가 (노부모 봉양) 특례 |
|
④ |
혼인합가 특례 |
|
⑤ |
전통주택 (문화재 보호법에 의한 문화재 주택) 특례 |
|
⑥ |
비수도권 실수요 주택에 대한 특례 |
|
⑦ |
지방이전 공공기관 기업의 종업원에 대한 특례 |
|
⑧ |
장기저당 담보주택에 대한 특례 |
|
⑨ |
장기임대주택사업자 (장기 어린이집)의 거주용 자가주택 특례 |
|
⑩ |
농어촌주택 (상속, 이농, 귀농) 특례 |
1️⃣ ⑨ 장기임대주택사업자의 거주용 자가주택 특례
소득세법 시행령 제155조의 20항부터 25항까지가 장기임대주택사업자(장기 어린이집)에 대한 내용인데요. 두 가지 요건이 섞여 있다보니 다소 복잡합니다. 대표적인 내용을 중심으로 알아보도록 하겠습니다.
1세대 1주택 비과세 혜택 특례 사항 중 장기임대주택(장기어린이집) 특례 부분
⑳ 장기임대주택 또는 장기어린이집과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호(거주주택과 장기임대주택 기준) 또는 제1호와 제3호(거주주택과 장기어린이집의 기준)의 요건을 충족하고 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용한다.
이것이 바로 장기임대주택(장기어린이집) 특례의 기본적인 내용입니다.
👉 장기임대주택 + 거주주택을 소유하고 있는 1세대:
-
장기임대주택과 거주주택의 요건을 충족하고
-
거주주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 혜택 적용
👉 장기어린이집 + 거주주택을 소유하고 있는 1세대:
-
장기어린이집과 거주주택의 요건을 충족하고
-
거주주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 혜택 적용
여기서 말하는 장기임대주택, 장기어린이집, 거주주택의 요건은 아래에서 살펴보도록 하겠습니다.
이 경우 해당 거주주택을 민간임대주택으로 등록하였거나 인가나 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(직전거주주택)이 있는거주주택(직전거주주택보유주택)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용한다.
*직전거주주택: 양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다.
*직전거주주택보유주택: 민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다.
👉 거주주택을 민간임대주택 / 어린이집으로 사용하였을 때:
-
보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(직전거주주택 = 가장 나중에 양도한 거주주택)이 있는
-
거주주택(직전거주주택보유주택 = 모두 양도한 후의 1주택)인 경우
-
직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 1세대 1주택 비과세 혜택 적용
위에서 '거주주택, 장기임대주택, 장기어린이집의 요건을 충족해야 한다'라는 조건들이 있었죠? 그 조건들은 다음과 같습니다.
1) 거주주택: 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것
*직전거주주택보유주택의 거주기간:
-
법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 이후의 거주기간
-
「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간
2) 장기임대주택:
-
양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고
-
장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있고
-
임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 “임대료등”)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것
-
이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.
3) 장기어린이집:
-
양도일 현재 법 제168조에 따라 고유번호를 부여받고
-
장기어린이집을 운영하고 있을 것
즉, 위 조건을 적용하여 위에서 살펴보았던 특례의 내용을 다시 살펴보면,
👉 장기임대주택 + 거주주택을 소유하고 있는 1세대:
-
거주주택에서 2년 이상 거주하였고
-
장기임대주택을 임대하고 있고 (지정된 임대료 증가율 초과 X)
-
거주주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 혜택 적용
👉 장기어린이집 + 거주주택을 소유하고 있는 1세대:
-
거주주택에서 2년 이상 거주하였고
-
장기어린이집을 운영하고 있고
-
거주주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 혜택 적용
이번 포스팅에서는 장기임대주택 또는 장기 어린이집에 대한 비과세 특례에 대해 알아보았습니다. 대표적인 내용만 알아보았는데도 2개의 요건이 얽혀서 설명되어 있다 보니 좀 복잡하죠? 장기임대주택과 장기어린이집 요건은 소득세법 시행령 제155조의 20항부터 25항까지 내용이 많기 때문에 이번 포스팅에서 다룬 내용 외에도 다양한 조건들이 있습니다. 이렇게 복잡한 부동산 양도소득세, 혼자 해결하기 어려우시다면 언제든지 저희 알고택스를 찾아주세요! 부동산 양도소득세 계산부터 신고, 납부까지 한 번에, '알고택스'로!
복잡한 부동산 양도소득세
하나하나 알아보기 어렵다면
쉽게 쉽게 알고택스로!
👇 아래 이미지를 클릭하면 '알고택스' 홈페이지로 바로 가실 수 있습니다 👇
