1세대 1주택 비과세 요건 특례 중 대표적인 10가지를 살펴보았지만 그 외에도 1세대 1주택 특례를 받을 수 있는 경우가 있습니다. 그래서 이번 포스팅을 통해서는 소득세법 시행령 제155조의3으로 정해져 있는 상생임대주택 1세대 1주택 특례에 대해 알아보도록 하겠습니다. 이전에 다룬 다른 특례 사항들이 궁금하신 분들은 앞선 포스팅 시리즈들을 참고해 주세요!
1️⃣ 상생임대주택 1세대 1주택 특례
소득세법 시행령 제155조의3 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례 부분
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택")을 양도하는 경우에는 '1세대 1주택의 범위(제154조제1항)', '거주주택 비과세(제155조제20항제1호)', '장기보유특별공제(제159조의4)'를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주 기간의 제한을 받지 않는다.
즉, 상생임대주택에 속하는 주택을 양도할 때
-
1세대 1주택 비과세 (소득세법 시행령 제154조 1항)
-
거주주택 비과세 (소득세법 시행령 제155조 20항 1호)
-
장기보유특별공제 (소득세법 시행령 제159조의4)
를 적용함에 있어서 거주 기간의 제한을 적용하지 않겠다는 것입니다.
그럼, 어떤 주택이 상생임대주택에 속하는 지부터 차근차근 알아보도록 하겠습니다.
2️⃣ 상생임대인? 상생임대주택?
먼저 '상생임대인'의 뜻을 찾아보면 '직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상해 신규 또는 갱신 계약을 체결한 임대인'이라고 나와 있습니다. 이렇게 상생임대인을 따로 지정한 이유는 '임대인들이 임대료 인상 폭을 줄이도록 독려하여 전월세 시장을 안정시키기 위해서'입니다.
상생임대인의 뜻이 '직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 임대인'이라면 상생임대주택 역시 '직전 계약 대비 임대료가 5% 이내로 인상된 주택'을 말하겠죠? 하지만 상생임대주택 특례를 적용받기 위해서는 몇 가지 요건이 더 있습니다.
<상생임대주택 요건>
1) 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것
2) 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 기간 중에 임대차계약을 체결하였을 것
*계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정
3) 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
4) 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
기존에는 상생임대주택 인정 요건으로 '임대개시 시점 1세대 1주택자 + 9억원 이하 주택'이어야 한다는 요건이 있었지만 2022년 6월, 법이 개정되며 해당 요건이 폐지되었습니다. 따라서 '임대개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택이 적용'되게 되었고, '주택가액 요건' 역시 없어졌습니다.
<+ '4) 직전 임대차 기간이 1년 6개월 이상일 것' 관련 Q&A>
*직전 임대차 계약을 2년으로 계약했을 때에도 1년 6개월이 지나 상생임대차 계약서를 합의에 의해 쓴 경우라면 해당 혜택을 부여합니다.
*상생임대차 계약을 2년으로 했는데, 임차인이 23개월이 지나 2년을 채우지 않고 나가는 경우에도 해당 혜택이 주어집니다. (임대 기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 보기 때문에)
3️⃣ 상생임대주택 특례 10문 10답 보도자료 정리
상생임대주택 특례는 2022년 6월 21일 개정되었는데요. 이와 관련하여 기획재정부가 주요 질의 내용을 답은 10문 10답을 보도자료로 배포했습니다. 보도자료의 핵심 내용만 정리해 놓을 테니, 더 자세한 사항이 궁금하신 분들은 하단에 첨부되어 있는 보도자료를 참고해 주시길 바랍니다.
-
🙋♂️ 질문 1) '상생임대주택'으로 운영된 모든 보유주택이양도세 비과세 거주 요건 2년 + 장특공제 거주 요건 2년이 면제되는 것인가요?
-
👉 답변 1)아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주 요건만 면제되는 것입니다.
(출처: 기획재정부 보도자료)
-
🙋♂️ 질문 2) '상생임대차계약'으로 인정받기 위해서는 '직전 임대차계약' 대비 '임대료 5% 이하' 인상을 준수해야 하는데, 이때 '직전 임대차계약'이 무엇인가요?
-
👉 답변 2) '직전 임대차계약'이란 거주자 甲이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉, 甲이 주택을 취득하기 전 종전 임대인乙과 임차인丙 사이에 체결된 계약을 甲이 승계받은 경우는 '직전 임대차계약'에 해당하지 않습니다.
(출처: 기획재정부 보도자료)
-
🙋♂️ 질문 3) '직전 임대차계약'과 '상생임대차계약'의 임차인이 동일해야 하나요?
-
👉 답변 3)아닙니다. '직전 임대차계약'과 '상생임대차계약'의 임차인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다. 즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.
-
🙋♂️ 질문 4)'직전 임대차계약'과 '상생임대차계약' 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나요?
-
👉 답변 4)그렇습니다. 두 계약에 따른 임대가 공백 없이 계속하여 유지될 필요는 없습니다.
-
🙋♂️ 질문 5) '상생임대차계약'을 언제까지 체결해야 '상생임대주택'으로 인정받을 수 있나요?
-
👉 답변 5)2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다.
-
🙋♂️ 질문 6)계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 '상생임대차계약'으로 인정되나요?
-
👉 답변 6)가능합니다.
-
🙋♂️ 질문 7)등록임대주택사업자의 임대주택도 '상생임대주택'이 될 수 있나요?
-
👉 답변 7)가능합니다.
-
🙋♂️ 질문 8) 임대주택이 다가구주택인 경우 '상생임대주택'으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 '상생임대차계약'을 체결해야 하나요?
-
👉 답변 8)추후 양도 계획에 따라 다릅니다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 합니다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다.
-
🙋♂️ 질문 9) '직전 임대차 계약'에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 '상생임대차계약'에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나요?
-
👉 답변 9) 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다.
-
🙋♂️ 질문 10) '상생임대차계약'을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나요?
-
👉 답변 10)민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)을 활용하여 계산합니다.
이번 포스팅에서는 상생임대주택의 1세대 1주택 비과세 특례에 대해 알아보았습니다. 상생임대주택 특례를 잘 활용하면 거주 기간의 제한 없이 비과세 특례를 받을 수 있으니 잘 활용하여 보시길 바랍니다. 좋은 특례이긴 하지만 벌써부터 계산할 생각에 머리가 지끈거리신다면 언제든지 저희 알고택스를 찾아주세요! 복잡한 부동산 양도소득세, 혼자 해결하기 어려우시다면, 부동산 양도소득세 계산부터 신고, 납부까지 한 번에, '알고택스'로!
복잡한 부동산 양도소득세
하나하나 알아보기 어렵다면
쉽게 쉽게 알고택스로!
👇 아래 이미지를 클릭하면 '알고택스' 홈페이지로 바로 가실 수 있습니다 👇
기업을 위한 재무 솔루션이 필요하시다면 파트너스를 찾아주세요!
