1세대 1주택 비과세 요건 (17) + 일시적 1세대 3주택, 특례 중첩 적용, 특례 3개 이상 중첩은? | 부동산 양도소득세

 

 

그동안 1세대 1주택 비과세 특례에 대해 알아보며, 일시적 1세대 3주택이 가능했던 경우, 특례 중첩 적용이 가능한 경우를 종종 소개해 드렸었는데요. 이번 포스팅을 통해 일시적 1세대 3주택, 특례 중첩 적용이 가능했던 사례를 모아보고, 추가로 특례를 3개 이상 중첩 적용할 수 있는지까지 알아보도록 하겠습니다.

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이번 포스팅은 내용이 길어 목차를 정리해 놓을 테니 필요하신 내용, 궁금하신 내용 중심으로 찾아서 읽어보시는 것을 추천드립니다.

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• 1) 일시적 3주택자 '일시적 2주택 특례' 활용 방법

• 2) '일시적 2주택 특례' + '상속받은 주택 특례' 활용 방법

• 3) '일시적 2주택 특례' + '동거봉양 특례' 활용 방법

• 4) '일시적 2주택 특례' + '혼인합가 특례' 활용 방법

• 5) 1세대 1주택 특례 3개 이상 중첩이 가능할까?

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1️⃣ 일시적 3주택자 '일시적 2주택 특례' 활용 방법

 

 

먼저, 특례를 중첩 적용한 사례는 아니지만 1세대 3주택자가 '일시적 2주택 특례'를 활용할 수 있는 방법을 설명해 드리겠습니다. 이 방법을 활용하면 3개의 주택 중 2개의 주택에 대해 '1세대 1주택 비과세 특례'를 적용받을 수 있습니다. 다만, 이 경우에는 주택 취득 시기, 매도 순서가 매우 중요합니다.

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그전에 '일시적 2주택 특례'에 대해 잠깐 짚고 넘어가도록 하겠습니다.

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<일시적 2주택 특례>

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 혜택을 적용한다.

1) 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2) 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택[(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득하거나 신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

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즉, 1) 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 신규 주택을 취득하고2) 신규 주택을 취득하고 3년 이내(조정대상지역의 경우 2년 이내)에 종전 주택을 양도하는 경우​ 2주택자가 아닌 1주택자로 보아 '1세대 1주택 비과세 혜택'을 적용하여 주겠다는 이야기입니다.

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★ 일시적 2주택 특례에 대해 좀 더 자세히 알고 싶다면?

👉 일시적 2주택 특례 (링크)

👉 조정대상지역의 일시적 2주택 특례 (링크)

 

 

<1세대 3주택자의 '일시적 2주택 특례' 활용 방법>

예를 들어 다주택자 00씨가 3개의 주택을 취득한 것이 각각 아래와 같다고 가정해 봅시다.

• A주택: 2020.01.01 취득

• B주택: 2020.03.01 취득

• C주택: 2021.02.01 취득

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다주택자 00씨가 주택 2채를 매도하려고 할 때 만약 순서대로 A주택, B주택 순으로 매도한다면 두 주택 모두 '일시적 2주택 혜택'을 받을 수 없습니다.

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• A주택 → B주택: A주택 취득 2개월 후 B주택 취득

• B주택 → C주택: B주택 취득 11개월 후 C주택 취득

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즉, 다주택자 00씨가 A주택을 먼저 매도하여 B주택과 C주택 2채를 가지고 있는 2주택자가 된다고 하더라도, B주택 취득 이후 11개월 후 C주택을 취득한 것이 되기 때문에 '종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득'해야 한다는 조건을 충족하지 못하게 됩니다.

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따라서 A주택 매도 이후에는 B,C주택 2채만 가지고 있는 2주택자임에도 불구하고 '일시적 2주택 특례'를 받을 수 없는 것입니다.

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하지만 다주택자 00씨가 주택 매도 순서를 바꾼다면 어떨까요? 00씨가 B주택을 먼저 매도한다면 00씨는 A주택과 C주택 2채를 가진 2주택자가 됩니다. 따라서 B주택 매도 이후 A주택을 매도하게 되면

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• A주택 취득 13개월 후 C주택 취득 → 종전 주택 1년 취득 1년 이후 신규 주택 취득 조건 충족

• 2022년 9월 18일 현재, C주택 취득 후 3년이 지나지 않았음 → A주택 매도 시, 신규 주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 매도 조건 충족

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일시적 2주택 특례 조건을 모두 만족하게 되므로 A주택에 대해서 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있게 됩니다. 이후에 00씨는 1주택자가 되므로 이후 다른 주택을 매수하지 않는다면, C주택을 취득한지 2년이 되는 시점인 2023.02.01부터 1세대 1주택 비과세 혜택을 또 받으실 수 있습니다.

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2️⃣ '일시적 2주택 특례' + '상속받은 주택 특례' 활용 방법

 

 

주택을 상속받음으로써 일시적 3주택자가 된 경우에도 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 일시적 2주택 특례와 상속받은 주택 특례는 중첩 적용이 가능하기 때문입니다.

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일시적 2주택 특례

• 조건 1) 종전 주택 취득 후 1년이 지난 뒤 신규 주택을 취득해야 함

• 조건 2) (조정대상지역이 아닌 경우) 신규 주택 취득 이후 3년 이내 종전 주택을 처분해야 함​

+

 

상속받은 주택

• 조건 1) 일반 주택을 보유하고 있던 자가 주택을 상속받게 되었을 때, 적용이 가능함

• 조건 2) 상속 주택의 최다지분자여야 함

• 조건 3) 일반 주택을 먼저 처분해야 함

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★ 상속받은 주택 특례에 대해 더 알고 싶다면? (링크)

 

<'일시적 2주택 특례' + '상속받은 주택 특례' 중첩 적용 방법>

1세대에게 일반주택(A)와 상속주택(B), 다른 주택(C)가 있다고 가정해 봅시다.

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• 1) 1세대가 일반주택(A)를 보유하고 있는 상태에서

• 2) 상속주택(B)를 상속받아 일시적 2주택자가 된 상태에서

• 3) 일반주택(A) 취득 1년 이후에 다른 주택(C)를 취득한다면

• 4) 다른 주택(C) 취득 3년 이내에 일반주택(A)를 양도할 경우

• 5) 이에 대해 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.

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3️⃣ '일시적 2주택 특례' + '동거봉양 특례' 활용 방법

 

 

동거봉양으로 인해 일시적으로 3주택이 되는 경우에도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 방법이 있습니다. 일시적 2주택 특례와 동거봉양 특례는 중첩 적용이 가능하기 때문입니다.

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일시적 2주택 특례

• 조건 1) 종전 주택 취득 후 1년이 지난 뒤 신규 주택을 취득해야 함

• 조건 2) (조정대상지역이 아닌 경우) 신규 주택 취득 이후 3년 이내 종전 주택을 처분해야 함

+

 

동거봉양 특례

• 조건 1) 조건에 해당하는 직계존속과 세대를 합쳐야 함 (일반적으로 만 60세 이상)

• 조건 2) 10년 이내 주택을 양도해야 함

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★ 동거봉양 특례에 대해 더 알고 싶다면? (링크)

 

예를 들어 아래와 같은 조건을 가지고 있는 2주택자 자녀 세대와 1주택자 부모 세대가 합가를 한다고 가정해 봅시다.

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2주택자 자녀 세대

• A주택: 2021.01.01 취득

• B주택: 2021.02.01 취득

👉 A주택 취득 이후 1년이 지나 B주택을 취득하였기 때문에 '일시적 2주택 특례'를 받을 수 있는 상황

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1주택자 부모 세대

• C주택: 2015.02.01 취득

2주택자 자녀 세대와 1주택자 부모 세대가 합가를 하게 되면, 이들은 1세대가 되고 3주택자가 됩니다. 하지만 일시적 2주택 특례와 동거봉양 특례는 중첩 적용이 가능하기 때문에 두 세대가 합가를 한다고 하더라도 두 특례 모두 적용받을 수 있습니다.

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2주택자 자녀 세대와 1주택자 부모 세대가 합가를 하게 되면, 이들은 1세대가 되고 3주택자가 됩니다. 하지만 일시적 2주택 특례와 동거봉양 특례는 중첩 적용이 가능하기 때문에 두 세대가 합가를 한다고 하더라도 두 특례 모두 적용받을 수 있습니다.

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즉, 위 사례의 경우, 종전 주택 필수 보유 기간인 2년이 지나는 2022.01.01부터 신규 주택 취득 3년이 넘지 않는 2024.02.01까지 A주택을 매도했을 때 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있습니다.

A주택을 판매한 세대는 이제 2주택자가 되었습니다. 남은 B주택, C주택에 대해서는 '동거봉양 특례'를 적용받을 수 있습니다. 합가일인 2022.09.01로부터 10년 이내(2032.09.01까지) 먼저 양도하는 주택에 대해 동거봉양 특례를 적용받을 수 있습니다.

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반대로 동거봉양 특례를 먼저 받은 후, 일시적 2주택 특례를 받을 수 있습니다. 이 경우, C주택을 먼저 매도하여 동거봉양 특례를 받고(합가 후 10년 이내) A주택을 일시적 2주택 특례를 받아 매도(일시적 2주택 특례 요건 충족 필수)하면 됩니다.

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4️⃣ '일시적 2주택 특례' + '혼인합가 특례' 활용 방법

 

 

혼인합가로 인해 3주택이 되는 경우에도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 방법이 있습니다. 일시적 2주택 특례와 혼인합가 특례는 중첩 적용이 가능하기 때문입니다.

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일시적 2주택 특례

조건 1) 종전 주택 취득 후 1년이 지난 뒤 신규 주택을 취득해야 함

조건 2) (조정대상지역이 아닌 경우) 신규 주택 취득 이후 3년 이내 종전 주택을 처분해야 함

​

+

 

혼인합가 특례

조건 1)

• 1주택자 + 1주택자가 혼인하여 1세대 2주택이 된 경우

• 1주택자 직계존속을 동거봉양하는 무주택자 + 1주택자가 혼인하여 1세대 2주택이 된 경우

조건 2) 혼인신고한 날로부터 5년 이내 주택을 양도해야 함

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★ 혼인합가 특례에 대해 더 알고 싶다면? (링크)

 

예를 들어 아래와 같은 조건을 가지고 있는 2주택자 신랑과 1주택자 신부가 혼인을 한다고 가정해 봅시다.

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2주택자 신랑

A주택: 2021.01.01 취득

B주택: 2021.02.01 취득

👉 A주택 취득 이후 1년이 지나 B주택을 취득하였기 때문에 '일시적 2주택 특례'를 받을 수 있는 상황

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1주택자 신부

C주택: 2019.02.01 취득

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즉, 위 사례의 경우, 종전 주택 필수 보유 기간인 2년이 지나는 2022.01.01부터 신규 주택 취득 3년이 넘지 않는 2024.02.01까지 A주택을 매도했을 때 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있습니다.

반대로 혼인합가 특례를 먼저 받은 후, 일시적 2주택 특례를 받을 수 있습니다. 이 경우, C주택을 먼저 매도하여 혼인합가 특례를 받고(혼인신고 후 5년 이내) A주택을 일시적 2주택 특례를 받아 매도(일시적 2주택 특례 요건 충족 필수)하면 됩니다.

 

 

5️⃣ 1세대 1주택 특례 3개 이상 중첩이 가능할까? 

 

 

결론부터 말하자면, 사실상 불가능하다고 보시면 됩니다.

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과세관청에 따르면

• 소득세법 시행령 제155조의 특례 사항 중 2개 이하 중첩은 가능(특정 특례에 한하여)

• 특례 3개 이상 중첩, 1세대 4주택 비과세는 불가능하다고 판단하고 있습니다.

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다만, 양도소득세의 경우, 특례마다 조건들도 다양하고 매입, 양도 시기에 따라 특례 적용 여부가 달라지기 때문에 '내 사례가 여기에 속할까?'라는 의문이 드신다면 전문가와 상담하는 것을 추천드립니다.

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이번 포스팅에서는 그동안 잠깐잠깐씩 살펴보았던 일시적 3주택자의 사례, 1세대 1주택 특례 중첩 적용 사례들을 전부 모아 살펴보았습니다. 특례를 받기 위해서도 신경 써서 살펴보아야 할 내용들이 많죠? 복잡한 부동산 양도소득세, 아직도 궁금한 점이 있다면, 언제든지 저희 알고택스를 찾아주세요! 부동산 양도소득세 계산부터 신고, 납부까지 한 번에, '알고택스'로!

 

 

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