지난 포스팅에서는 1세대 1주택 비과세 요건 중 '부수주택'의 기준에 대해 알아보았습니다. 하지만 지난 포스팅에서 다룬 내용들은 아주 기본적인 것들이어서 아직 해결되지 않은 궁금증들이 많으실 텐데요. 이번 포스팅을 통해 그 궁금증들에 대해 정리해 보고자 합니다. '부수주택'이 무엇인지 궁금하신 분들을 위해 지난 포스팅을 아래 링크로 연결해 놓을 테니 참고해 주세요!
★ 1세대 1주택 비과세 혜택: 부수주택이 궁금하다면? (링크)
0️⃣ 1세대 1주택 비과세 요건 알아보기
1세대 1주택 비과세 혜택 점검표 중 부수토지 부분 (출처: 국세청 홈택스)
Checklist 6. 부수토지
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확인 서류: 토지대장 등
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주택에 부수토지는 일정 면적 이내만 비과세합니다.
- 주택정착면적의 5배(수도권 도시지역의 주거, 상업, 공업지역은 3배, 도시지역 밖은 10배) 초과 면적은 비사업용 토지에 해당
1️⃣ 주택 부수토지 자주 묻는 질문들 (1)
🙋🏻♂️질문
1. 주택 건물과 토지의 취득 시기가 다른 경우 주택과 토지의 양도차익을 각각 계산해야 하나요? 토지의 양도차익은 비과세를 받을 수 없는 건가요?
📌답변
아닙니다. 주택의 부수토지는 취득 시기와 상관없이 양도 시점에 비과세 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
다만, 취득 시기가 달라 보유기간이 다르기 때문에 양도차익을 주택 건물과 토지 분으로 나누어 계산하는 것은 맞습니다.
🙋🏻♂️질문
2. 주택 건물과 토지의 소유주가 별도 세대인 경우, 부수토지는 비과세 혜택을 받을 수 있나요?
📌답변
주택 건물과 토지의 소유주가 별도 세대인 경우, 부수토지는 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 앞선 포스팅에서 설명해 드렸던 '주택에 딸린 토지로 보지 않는 해석 사례' 중 '타인이 소유한 주택에 딸린 토지' 사례에 해당되기 때문입니다.
출처: 양도소득세 집행기준
따라서 주택과 토지를 각각 다른 세대가 보유하는 경우, 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 주택은 비과세 혜택을 받고 토지는 과세됩니다.
🙋🏻♂️질문
3. 주택과 부수토지를 분할 양도할 경우, 부수토지에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있나요?
📌답변
이 부분은 상황마다 해석이 다릅니다. 양도소득세 집행기준에서 설명하고 있는 내용을 살펴보며 설명해 드리도록 하겠습니다.
출처: 양도소득세 집행기준
먼저, 주택과 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
만약, 1주택을 2 이상의 주택으로 분할하여 양도하는 경우에는 먼저 양도하는 주택은 1세대 '1주택' 요건을 충족하지 않기 때문에 비과세 혜택을 받지 못합니다. 하지만 먼저 1주택을 양도하면 다시 '1세대 1주택 요건'을 충족시킬 수 있게 되므로 나중에 양도하는 주택에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
또, 주택 전부를 먼저 양도하는 경우에는 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 부수토지를 먼저 양도하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
하지만 비과세 혜택을 받기 어려운 경우에도, 해당 주택 및 부수토지의 일부가 공익사업에 사용됐다면 잔존주택을 5년 이내 양도했을 때 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 협의매수, 수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우, 공익사업으로 봅니다.
+) 그렇다면 주택과 부수토지를 시차를 두고 같은 양수인에게 양도한다면?
이 경우 동일인에게 양도한다 하더라도 주택과 토지는 별개의 과세물건이 됩니다. 따라서 주택은 비과세 혜택을 받았어도 토지는 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
하지만 이 경우 역시 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 양수인에게 순차적으로 양도된다면, 주택과 부수토지를 하나로 보아 부수토지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
🙋🏻♂️질문
4. 보유 중인 토지에 무허가 주택이 있는 경우, 이를 주택으로 보아 부수토지 비과세 혜택을 받을 수 있을까요?
📌답변
이는 무허가 주택이 본인 소유인지, 타인 소유인지에 따라 달라집니다.
출처: 양도소득세 집행기준
먼저 토지 소유자 본인의 무허가 주택인 경우, 무허가 주택과 부수토지는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 미등기양도제외자산에 속해야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
미등기양도자산이란 '토지, 건물 또는 부동산에 관한 권리를 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 않고 양도하는 것'을 뜻한다고 나와 있습니다. 소득세법 시행령 제168조로 규정하고 있는 미등기양도자산의 범위에 대해 좀 더 자세하게 살펴보겠습니다.
출처: 소득세법 시행령 제168조
① 법 제104조 제3항의 단서에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 것을 말한다.
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1) 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
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2) 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
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3) 법 제89조 제1항 제2호, 「조세특례제한법」 제69조 제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지
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4) 법 제89조 제1항 제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 「건축법」에 따른 건축 허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
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5) 삭제
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6) 「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 않아 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지
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7) 건설사업자가 「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지 (*체비지: 토지 구획 정리 사업의 시행자가 그 사업에 필요한 재원을 확보하기 위하여 환지 계획에서 제외하여 유보한 땅)
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그렇다면 만약 본인 소유 토지에 타인 소유의 무허가 주택이 있는 경우는 어떨까요? 앞서서 '2) 주택 건물과 토지의 소유주가 별도 세대인 경우'를 생각해보면 해답이 쉽게 나옵니다. 주택이 본인 소유가 아니기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
+) 컨테이너와 비닐하우스는 무허가 주택일까?
출처: 양도소득세 집행기준
컨테이너와 비닐하우스 모두 무허가 주택에 해당하지 않습니다.
이번 포스팅에서는 '주택 부수토지'에 대해 자주 묻는 질문들에 대해 정리해 보았습니다. 그런데 아직 궁금증이 해결되지 않은 분들도 계시죠? 부수토지에 대한 세부적인 집행기준들이 많아서 포스팅 하나로 정리가 끝나지 않더라고요. 나머지 질문들은 다음 포스팅에서 이어서 다뤄보도록 하겠습니다. 복잡한 부동산 양도소득세, 아직도 궁금한 점이 있다면, 언제든지 저희 알고택스를 찾아주세요! 부동산 양도소득세 계산부터 신고, 납부까지 한 번에, '알고택스'로!
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