지난 포스팅에서 주택 부수토지 관련 자주 묻는 질문들을 살펴보았었죠? 아쉽게도 한 포스팅으로 내용을 전부 다루지는 못했었는데요. 이번 포스팅에서 이어서 자주 묻는 질문들을 살펴보도록 하겠습니다. 아직 주택 부수토지에 대해 잘 모르시는 분들, 이전 포스팅에서 다뤘던 질문들이 궁금하신 분들은 아래 링크를 참고해 주세요!
★ 1세대 1주택 비과세 혜택: 부수주택이 궁금하다면? (링크)
★ 부수주택 자주 묻는 질문 (1): 취득 시기, 별도 소유주, 분할 양도, 무허가 주택 (링크)
0️⃣ 1세대 1주택 비과세 요건 알아보기
1세대 1주택 비과세 혜택 점검표 중 부수토지 부분 (출처: 국세청 홈택스)
Checklist 6. 부수토지
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확인 서류: 토지대장 등
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주택에 부수토지는 일정 면적 이내만 비과세합니다.
- 주택정착면적의 5배(수도권 도시지역의 주거, 상업, 공업지역은 3배, 도시지역 밖은 10배) 초과 면적은 비사업용 토지에 해당
1️⃣ 주택 부수토지 자주 묻는 질문들 (2)
🙋🏻♂️질문
1. 겸용 주택의 주택부수토지는 어떻게 계산하나요?
📌답변
겸용 주택은 상가와 주택이 결합해 있는 형태의 건물을 말합니다.
출처: 양도소득세 집행기준
먼저 양도소득세 집행기준에서 말하는 겸용 주택의 부수토지 계산 기준을 살펴보면 건물 전체 면적에서 주택 면적이 차지하는 비율이 얼마나 되냐를 기준으로 부수토지 면적을 계산하고 있는 것을 알 수 있습니다.
여기서 유의해야 할 사항이 하나 있습니다. 겸용 주택의 부수주택 판단에 있어 중요한 점인데요. '건물에서 상가가 차지하는 비중이 큰가, 주택이 차지하는 비중이 큰가'입니다. 만약 주택 면적이 주택 이외의 면적보다 크다면 겸용 주택 전부를 주택으로 봅니다.
예를 들어 각 층이 50평인 3층짜리 건물(수평투영면적 50평)과 그 주변 150평짜리 토지를 가지고 있다고 가정해 봅시다. 만약 1층이 상가이고 2, 3층이 주택이라면 상가는 50평, 주택은 100평이 되기 때문에 주택의 비중이 더 큽니다. 따라서 이 건물 자체는 주택으로 여겨지게 됩니다. 즉, 수평투영면적 50평의 3배(지역마다 배율이 다르니 주택 지역과 배율을 꼭 확인하세요!)인 150평 토지 전체가 부수토지로 여겨져 비과세를 받을 수 있습니다.
반대로 주택 이외의 면적이 주택 면적보다 크다면 주택 부분만 주택으로, 주택 이외의 부분은 주택이 아닌 걸로 봅니다.
위에서 예시로 들었던 3층 건물이 이제는 1, 2층이 상가이고 3층만 주택이라고 가정해 봅시다. 이렇게 되면 상가 면적이 100평, 주택 면적이 50평이 되기 때문에 상가 면적이 더 커지게 됩니다. 그럼 여기서 주택으로 인정받을 수 있는 부분은 50평뿐! 50평의 3배 역시 150평이니 차이가 없는 것이 아니냐고 하실 수 있겠지만 위에서 보았듯이 겸용 주택의 부수토지는 비율로 계산됩니다. 즉, 주택 총 150평 중 3분의 1만이 주택이기 때문에 부수토지 150평 중 3분의 1인 50평에 대해서만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
*이해를 돕기 위해 평수로 설명하였지만, 주택 면적인 일반적으로 m2로 계산합니다.
🙋🏻♂️질문
2. 토지 내에 토지 소유자의 주택과 타인 소유의 주택이 함께 있는 경우 부수토지 계산을 어떻게 하나요?
📌답변
한 울타리 안에 토지 소유자의 주택과 타인 소유의 주택이 함께 있을 때, 타인 소유의 주택이 차지하는 비율에 해당하는 부수토지는 비과세를 받을 수 없습니다. 이때 타인 소유의 주택에는 무허가 주택도 포함됩니다.
예를 들어 도시지역의 주거지역 내에 토지 150평을 가진 사람이 있다고 가정해 봅시다. 이 토지 내에는 토지 소유자의 50평짜리 주택과 타인 소유의 50평짜리 주택이 있습니다. 도시지역의 주거지역에 있는 토지에 대해서는 주택의 3배까지 부수토지로 여겨집니다. 따라서 토지 소유자의 주택의 3배, 즉 150평까지 부수토지라고 생각할 수 있지만 토지 내에 타인 소유의 주택이 존재하기 때문에 그 비율만큼 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
토지 소유자의 주택 50평 + 타인 소유의 주택 50평 = 총 주택 평수 100평.여기서 타인 소유의 주택은 총 주택 평수의 2분의 1이기 때문에 150평 중 2분의 1 즉, 75평에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
*이해를 돕기 위해 평수로 설명하였지만, 주택 면적인 일반적으로 m2로 계산합니다.
🙋🏻♂️질문
3. 주택 부수토지가 부수토지로 인정되는 배율을 초과한 경우, 고가주택을 어떻게 판정하나요?
📌답변
현재(2022년)를 기준으로 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우는 주택과 부수토지를 합쳐서 매매 비용이 12억 원을 넘지 않을 때입니다. 12억이 넘는다면 고가주택으로 여겨져 기준인 12억을 초과하는 부분에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
그런데 만약 도시지역의 주거지역 내(부수토지 기준 배율: 3배)에 50평짜리 주택이 있는데 이 주택의 부수토지가 200평일 땐 부수토지 산정과 고가주택 판단을 어떻게 해야 할까요?
만약 주택과 토지를 전부 매매하였을 때, 12억이 넘지 않는다고 가정하면해당 주택을 고가주택이 아니게 됩니다. 그렇다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있겠죠? 하지만 비과세 받을 수 있는 부수토지를 계산해 보니 50평의 3배, 150평까지입니다. 이렇게 되면 부수토지 중 150평에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 남은 50평에 대해서는 양도소득세를 내야 합니다.
다음으로 주택과 토지 150평을 매도한다면 매매가가 12억을 넘지 않는데주택과 토지 200평을 전부 매도한다면 12억이 초과되는 경우를 생각해 봅시다. 이 경우 부수토지로 인정되는 면적은 어디까지 일까요? 이 주택은 고가주택일까요, 아닐까요?
정답은 200평 전부가 부수토지로 인정되어 고가주택으로 판정된다는 것입니다. 부수토지 기준 배율은 비과세를 받을 수 있는 부수토지의 면적을 판단하기 위한 기준입니다. 따라서 원래 이 주택의 부수토지는 200평 전부가 맞고, 이 주택은 고가주택이 됩니다.
*이해를 돕기 위해 평수로 설명하였지만, 주택 면적인 일반적으로 m2로 계산합니다.
이렇게 이번 포스팅에서는 주택 부수토지 자주 묻는 질문들 (2)에 대해 정리해 보았습니다. 1부터 총 7개의 사례를 살펴보았는데요. 아직도 궁금증이 해결되지 않으신 분들이 계실 것 같아요. 이렇게 복잡한 부동산 양도소득세, 아직도 궁금한 점이 있다면, 언제든지 저희 알고택스를 찾아주세요! 부동산 양도소득세 계산부터 신고, 납부까지 한 번에, '알고택스'로!
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