1세대 1주택 비과세 요건 (21) 고가주택, 고가주택의 양도소득금액 계산 방법

Checklist 7. 고가주택

• 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 경우 전체 양도차익 중 12억 원을 초과하는 양도가액 비율만큼은 비과세를 받을 수 없습니다.

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즉, 이 요건에 따르면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 다른 요건을 전부 충족하더라도 실지거래가액이 12억 원을 넘어가게 되면 초과분에 대해서는 과세한다는 의미입니다. 고가주택을 판단할 때는 주택 및 이 주택에 부수되는 토지 역시 합하여 계산합니다.

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요건 설명에 '실지거래가액'이라는 용어가 있는데요. 실지거래가액은 '양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액'을 의미합니다. 실지거래가액으로 양도차익을 구할 때는 '(양도가액) - (필요경비)'로 계산합니다. 즉, 양도가액에서 취득가액과 그 밖의 필요 경비를 공제한 금액이 최종 양도차액이 되게 됩니다.

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고가주택 기준은 실지거래가액 12억 이상입니다. 다른 자료를 찾아보시면 9억이라고 되어 있는 경우도 많을 텐데요. 지난 2021년 12월 8일부로 12억 원으로 상향 조정되었습니다. 참고로 종부세의 고가주택 기준도 2022년 부로 12억 원으로 통일되었으니 참고하시길 바랍니다.

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고가주택 해당자산의 양도차익 계산 방법은 다음과 같습니다.

• (고가주택 해당자산의 양도차익) = (양도자산 전체의 양도차익) X (양도가액 - 12억 원) / (양도가액)

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<예시 사례>

사진 속 예시로 나와있는 계산식을 살펴봅시다.

양도실가가 15억 원, 취득실가가 8억 원, 기타 필요경비가 3천만 원인 주택의 양도차익을 계산해 보면

• (1) 전체 양도차익: 15억 원(양도실가) - 8억 원(취득실가) - 3천만 원(기타 필요경비) = 6억 7천만 원

이 됩니다.

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하지만 이 주택의 경우 실지거래가액이 12억 원을 초과하였기 때문에 12억 원 초과분에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 그렇다면 과세대상이 되는 양도차익은 어떻게 계산할까요?

• (2) 과세대상 양도차익의 계산: 6억 7천만 원 X (15억 원 - 12억 원) / 15억 원 = 1억 3천 4백 만 원

1억 3천 4백만 원이 과세대상의 양도차익이 되게 됩니다.

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즉, 12억 원이 초과되었다고 해서 초과분이 전부 양도차익이 되는 것이 아니기 때문에 12억 원이 넘는 고가주택이더라도 양도소득금액을 꼼꼼하게 확인하시길 바랍니다.

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또 위의 예시를 보면 '장기보유특별공제'로 양도소득금액이 상당히 줄어드는 모습을 보실 수 있는데요.

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<예시 사례>

(3) 공제할 장기보유특별공제액 계산:

• 계산식: (고가주택 해당자산의 장기보유특별공제액) = (양도자산 전체의 장기보유특별공제액) X (양도가액 - 12억 원) / (양도가액)

• 사례 계산: (6억 7천만 원 X 80%) X (15억 원 - 12억 원) / 15억 원 = 1억 7백 2십만 원

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(4) 과세대상 양도소득금액:

• 계산식: (과세대상 양도소득금액) = (2. 과세대상 양도차익의 계산) - (3. 장기보유특별공제액 계산)

• 1억 3천 4백만 원 - 1억 7백 2십만 원 = 2천 6백 8십만 원

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장기보유특별공제는 고가주택의 양도소득세를 줄일 수 있는 대표적인 방법입니다. 이름에서도 알 수 있듯이 오랫동안 주택을 보유하였을 때, 특별 공제 혜택을 주는 것입니다. 이 부분에 대해서는 차후 다른 포스팅으로 따로 설명해 드리도록 하겠습니다.

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이번 포스팅에서는 고가주택의 기준과 고가주택의 양도소득금액에 대해 알아보았습니다. 이번 포스팅에서는 고가주택의 기본적인 내용만 살펴보았는데도, 계산 방법이 상당히 복잡한 것이 느껴지시지 않나요? 고가주택의 경우 금액 자체가 크고 혼자 양도소득세를 계산할 경우 놓치고 가는 부분이 많을 수 있으니 전문가의 도움을 받는 것을 추천드립니다. 물론 저희 알고택스를 찾아오셔도 좋습니다! 복잡한 부동산 양도소득세, 혼자 알아보기 어렵다면 언제든지 저희 알고택스를 찾아주세요. 부동산 양도소득세 계산부터 신고, 납부까지 한 번에, '알고택스'로!

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