용도지역, 용도지구, 용도구역 제대로 이해하기! : 용도지역 확인 방법, 행위 제한 내용 확인 – 알고택스

1️⃣ 용도지역? 용도지구? 용도구역?

세 단어 모두 토지의 용도에 대해 설명하는 용어입니다. 용도지역, 용도지구, 용도구역, 이름은 비슷한데 의미는 조금씩 다릅니다. 용어의 뜻을 명확하게 알지 못하면 부동산을 해석하는데 어려움이 있을 수도 있으니 용어부터 짚고 넘어가 봅시다!

용도지역: 토지의 경제적, 효율적 이용과 공공복리 증진을 도모하기 위해 모든 토지에 적용된다.
용도지구: 용도지역의 보완, 용도지역의 기능 증진 및 경관, 안전 도모
용도구역: 용도지역, 용도지구의 보완, 시가지의 무질서한 확산방지 및 계획적 토지이용 도모

즉, 용도지역이 가장 큰 개념이고 용도지구는 용도지역을 보완하는, 용도구역은 용도지역과 용도지구를 보완하는 개념이라고 보시면 됩니다. 그렇다면 용도지역부터 어떻게 구분되는지 살펴보도록 하겠습니다.

2️⃣ 용도지역의 구분

용도지역 (출처: 서울특별시 서울도시계획포털)

용도지역

: 토지의 이용이나 건축물의 용도, 건폐율, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역

<용도지역의 유형>

1. 도시지역:		인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전 등이 필요한 지역
	1) 주거지역 :	거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
	2) 상업지역 :	상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
	3) 공업지역 :	공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
	4) 녹지지역 :	자연환경ㆍ농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역
2. 관리지역:		도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나, 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역
	1) 보전관리지역:	자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경 보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
	2) 생산관리지역:	농업, 임업, 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
	3) 계획관리지역:	도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용, 개발을 하려는 지역으로서 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역
3. 농림지역:		도시지역에 속하지 않는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역
4. 자연환경보전지역:		자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원, 문화재의 보전과 수산자원의 보호, 육성 등을 위하여 필요한 지역

여기서 좀 더 상세하게 나눠지는데요. 상세 분류 기준에 따라 건폐율과 용적률 기준 역시 달라지니 참고하시길 바랍니다.

구분				목적	건폐율(%)	용적율(%)
도시지역	주거지역	전용주거	1종 전용	단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 지역	50	50~100
		전용주거	2종 전용	공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 지역	50	100~150
		일반주거	1종 일반	저층주택 중심의 편리한 주거환경을 조성하기 위한 지역	60	100~200
			2종 일반	중층주택 중심의 편리한 주거환경을 조성하기 위한 지역	60	150~250
			3종 일반	중고층주택 중심의 편리한 주거환경을 조성하기 위한 지역	50	200~300
		준주거		주거기능 위주로 이를 지원하는 일부 상업/업무기능을 보완하기 위한 지역	70	200~500
	상업지역	중심상업		도시/부도심의 상업 및 업무 기능 확충을 위해 필요한 지역	90	400~1,500
		일반상업		일반적인 상업 및 업무기능을 담당하기 위해 필요한 지역	80	300~1,300
		근린상업		근린지역에서 일용품/서비스 공급을 위해 필요한 지역	70	200~900
		유통산업		도시내 및 지역간 유통기능 증진을 위해 필요한 지역	80	200~1,100
	공업지역	전용공업		주로 중화학공업, 공해성 공업을 수용하기 위한 지역	70	150~300
		일반공업		환경을 저해하지 않는 공업의 배치를 위해 필요한 지역	70	200~350
		준공업		경공업 및 그 밖의 공업을 수용하되, 주거/상업/업무기능의 보완이 필요한 지역	70	200~400
	녹지지역	보전녹지		도시의 자연환경/경관/산림 및 녹지공간 보전을 위한 지역	20	50~80
		생산녹지		주로 농업적 생산을 위하여 개발 유보 필요한 지역	20	50~100
		자연녹지		도시의 녹지공안 확보, 도시 확산방지, 장래 도시용지 공급 등을 위해 보전할 필요가 있는 지역 불가피한 경우에 한해 제한적인 개발 허용	20	50~100
관리지역	보전관리			자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계를 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하기 곤란한 지역	20	50~80
	생산관리			농업/임업/어업 생산 등을 위해 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계를 고려할 때 농림지역으로 지정하기 곤란한 지역	20	50~80
	계획관리			도시지역으로 편입이 예상되나, 자연환경을 고려하여 제한적인 이용/개발을 하려는 지역	40	50~100
농림지역				<농지법>에 따른 농업진흥지역 또는 <산지관리법>에 따른 보전산지 등으로 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위함	20	50~80
자연환경보전지역				자연환경/수자원/해안/생태계/상수원 및 문화재 보전과 수자원의 보호/육성 등을 위함	20	50~80

3️⃣ 용도지구의 구분

용도지구 (출처: 서울특별시 서울도시계획포털)

용도지구

: 계획적인 도시개발이 필요한 지역에 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업

<용도지구의 분류>

1. 경관지구:		경관의 보전, 관리 및 형성
	1) 자연경관지구:	산지, 구릉지 등 자연경관을 보호, 유지
	2) 시가지경관지구:	주거지, 중심지 등 시가지의 경관을 보호, 유지, 형성
	3) 특화경관지구:	주요 수계의 수변, 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변 등 특별한 경관 보호, 유지, 형성
2.고도지구:		쾌적한 환경 조성, 토지의 효율적 이용을 위해 건축물 높이의 최고한도 규제
	1) 최고고도지구:	환경과 경관을 보호하고 과밀을 방지하기 위해 건축물 높이의 최고한도 제한
	2) 최저고도지구:	토지이용을 고도화하고 경관을 보호하기 위해 건축물 높이의 최저한도 제한
3. 방화지구:		화재의 위험 예방
4. 방재지구:		풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해 예방
	1) 시가지방재지구:	건축물/인구가 밀집되어 있는 지역으로, 시설 개선 등을 통해 재해 예방
	2) 자연방재지구:	토지의 이용도가 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등 지역으로 건축 제한 등을 통해 재해 예방
5. 보호지구:		문화재, 중요 시설물 및 문화, 생태적으로 보존가 큰 시설 및 지역 보호, 보존
	1) 역사문화환경보존지구:	문화재/전통사찰 등 역사문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호/보존
	2) 중요시설물보존지구:	국방 또는 안보상 중요한 시설물의 보호/보존
	3) 생태계보존지구:	야생동물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호/보존
6. 취락지구:		녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역, 도시자연공원구역의 취락을 정비
	1) 자연취락지구:	녹지지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 취락 정비
	2) 집단취락지구:	개발제한구역 안의 취락을 정비
7. 개발진흥지구:		주거, 상업, 공업, 유통물류, 관광, 휴양 기능 등을 집중적으로 개발, 정비
	1) 주거개발진흥지구:	주거 기능을 중심으로 개발/정비
	2) 산업/유통개발진흥지구:	공업기능 및 유통/물류 기능을 중심으로 개발/정비
	3) 관광/휴양개발진흥지구:	관광/휴양 기능을 중심으로 개발/정비
	4) 복합개발진흥지구:	주거, 공업, 유통/물류, 관광/휴양 기능 중 2개 이상의 기능을 중심으로 개발/정비
	5) 특정개발진흥지구:	주거, 공업, 유통/물류, 관광/휴양 기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위해 개발/정비
8. 특정용도제한지구:		주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한
	1) 주거지역(준주거지역 제외)에 인접한 상업지역:	주거환경의 보호를 위하여 일정한 용도를 제한하기 위하여 지정 가능
	2) 교육환경보호구역:	숙박시설, 유흥주점, 단란주점 등의 시설을 제한하기 위하여 지정 가능
	3) 공업지역이 아닌 용도지역:	해당 용도지역 내의 주거지, 농경지 등을 보호하기 위하여 공장 등 오염물질을 배출하는 시설의 입지를 제한하기 위해 지정 가능 주거기능, 공업기능, 유통, 물류 기능 및 관광, 휴양 기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발, 정비할 필요가 있는 지구
9. 복합용도지구:		지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화

4️⃣ 용도구역의 구분

용도구역 (출처: 서울특별시 서울도시계획포털)

용도구역

: 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적, 단계적 토지이용 도모, 토지이용의 종합적 조정, 관리 등을 위해 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하는 지역

<용도구역의 구분>

구분		목적
개발제한구역		도시의 무질서한 확산을 방지하고, 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해 도시 개발을 제한
시가화조정구역		도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적/단계적 개발을 도모
수산자원보호구역		수산자원보호 육성을 위해 지정된 공유수면이나 그에 인접한 구역
도시자연공원구역		도시의 자연환경 및 경관을 보호하고, 도시민에게 건전한 여가/휴식공간을 제공하기 위해 도시지역 안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한
입지규제최소구역		도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성

5️⃣ 용도지역 확인 방법

👉1단계: '토지이음' 접속하기

👉2단계: '열람' 선택

👉3단계: 열람 결과를 하단으로 내려, 지역지구등 지정여부를 확인한다.

예시 설명: 검색 결과 용도지역은 '도시지역 중 일반상업지역'이고 용도지구는 '중요시설물보호지구, 특정개발진흥지구'인 것을 알 수 있습니다.

👉4단계: 더 밑으로 내려보면 행위제한내용과 그에 대한 설명을 볼 수 있습니다.

★ 토지이음으로 검색하러 가기 (링크)

이렇게 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대한 기본적인 개념과 용도지역을 확인하는 방법, 그에 따른 행위 제한 내용을 알 수 있는 방법까지 소개해 드렸습니다. 보시면서 느끼셨겠지만 어떤 지역, 지구, 구역에 속하느냐에 따라 법적으로 허용/제한되는 것들이 많이 달라집니다. 조건을 꼼꼼하게 따져보는 데 도움이 되길 바라겠습니다. 복잡한 부동산 양도소득세, 증여세 혼자 해결하기 어렵다면 알고택스! 부동산 양도소득세, 증여세 계산부터 신고, 납부까지 한 번에, '알고택스'로!

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1️⃣ 용도지역? 용도지구? 용도구역?

​2️⃣ 용도지역의 구분

3️⃣ 용도지구의 구분

4️⃣ 용도구역의 구분

5️⃣ 용도지역 확인 방법

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2️⃣ 용도지역의 구분