그동안 1세대 1주택 비과세 요건에 대해 설명하며 늘 주택 수를 기준으로 설명을 드렸었는데요. 분양권과 입주권을 가지고 계신 분들은 분양권과 입주권이 주택 수에 포함되는지 헷갈려서 궁금증이 속 시원하게 해결되지 않으셨을 것 같아요. 그래서 이번 포스팅부터는 분양권과 입주권의 기본적인 개념과 분양권과 입주권이 주택 수에 포함되는지, 적용되는 특례는 무엇이 있는지 찬찬히 알아보도록 하겠습니다.
1️⃣ 분양권? 입주권?
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분양권: 아파트 청약 당첨 등의 사유로 중공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리
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입주권: 재건축 및 재개발의 조합원이 원래 가지고 있던 주택 대신 새롭게 지어진 주택에 입주할 수 있는 권리
즉, 아파트 청약에 당첨되어 새로 지어지는 주택에 입주할 수 있는 권리는 '분양권', 재건축 및 재개발로 인해 새로 지어지는 주택에 입주할 수 있는 권리는 '입주권'이라고 할 수 있습니다. 입주권을 가지고 있을 경우, 재건축, 재개발이 완료된 이후에 입주할 수 있으므로 분양권보다 오랫동안 목돈이 묶일 수 있다는 차이점이 있습니다.
두 권리 모두 새롭게 지어지는 주택에 입주할 수 있는 권리라는 면에서 유사한 개념이지만, 세법에 따라 적용되는 부분이 다를 수 있으니 두 권리에 적용되는 세법 형태의 차이점에 대해 알아두는 것이 좋습니다.
2️⃣ 분양권과 입주권은 주택 수에 포함될까?
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2021년 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권, 입주권부터 주택 수에 포함 |
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분양권, 입주권 공통 적용 |
2021.01.01. 이후 새로 취득하는 분양권, 입주권부터 주택 수에 포함됨 (양도소득세 과세 대상) |
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다주택자 중과세율 적용에 주택 수에 포함 |
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법인 주택의 추가 세율: 추가 세율 적용 대상을 기존 주택 및 별장에서 주택을 취득하기 위한 권리(조합원입주권, 분양권) 추가 *법인의 주택 양도차익에 대한 기본 법인세율(10~25%)에 더해 추가 과세되는 세율을 10~20%로 인상 |
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분양권, 입주권 차이점 |
분양권 |
입주권 |
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청약 당첨일부터 잔금지급일까지: 채권의 성격 👉 주택 수에 포함되지만 재산세 등은 과세가 되지 않음 👉 2021.01.01 이후 취득하는 분양권의 경우 양도 시 과세 👉 주택법에 따라 매매, 증여, 상속 등으로 취득한 것 👉오피스텔 분양권은 주택 수에 미포함 |
관리처분인가일(시공단계)부터 완공일까지: 물권의 성격 👉 일정기간 주택 수에 포함되며 취득세, 재산세, 양도세 과세대상 |
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위 표에서 살펴본 것처럼 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권과 입주권은 주택 수에 포함됩니다.
하지만 밑에 쓰여있는 내용과 같이 분양권과 입주권에 다르게 적용되는 부분도 있습니다. 대표적으로 분양권은 '채권'의 성격으로 입주권은 '물건'의 성격으로 보는 것인데요. 채권과 물권은 둘 다 재산권에 속하지만 법 적용을 다르게 받습니다. 대표적으로 물권은 타인의 행위를 거칠 필요 없이 물건을 직접 지배하는 권리이기 때문에 물권의 양도는 자유롭지만, 채권은 특정인에 대하여만 급부를 청구할 수 있는 권리이기 때문에 비교적 양도에 제한이 있습니다.
3️⃣ 양도세 산정 시 분양권, 입주권
위에서 분양권과 입주권이 주택 수에 포함된다고 말씀드렸었는데요. 그렇다면 이미 주택을 1채 가지고 있는 1주택자가 청약 당첨 등의 이유로 분양권을 얻게 되거나 재개발 입주권을 얻게 되었을 땐, 2주택자가 되는 것일까요?
맞습니다. 2주택자로 인정됩니다. 그렇다면 2주택자가 기존 주택을 양도하고 분양권 또는 입주권으로 취득한 신규 주택으로 들어가려 할 때, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없는 것일까요?
아닙니다. 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 방법이 있습니다. 전에 1세대 1주택의 비과세 특례에 대해 설명드리면서 일시적 2주택에 대해 말씀드린 적이 있는데요. 그때도 피치 못할 사정에 의해 2주택을 보유하게 된 경우, 일정 기간 안에 기존 주택을 처분하게 될 경우, 1주택자로 보아 비과세 혜택을 적용한다고 설명드렸죠? 그것처럼 분양권과 입주권 역시 일정 기간 내에 양도를 하게 될 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
이 부분은 다음 포스팅에서 더욱 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.
이번 포스팅에서는 분양권과 입주권의 기본적인 개념과 분양권과 입주권이 주택 수에 포함이 되는지에 대해 알아보았습니다. 그동안 늘 주택 수를 기준으로 설명해 드려서 분양권과 입주권을 가지고 계셨던 분들은 속 시원하게 궁금증이 해소되지 않으셨을 거예요. 다음 포스팅부터는 분양권과 입주권의 일시적 2주택 특례에 대해 다뤄볼 것이니 궁금하신 분들은 다음 포스팅을 참고해 주세요. 부동산 양도소득세, 주택인지 아닌지부터 따질 것들이 참 많죠? 이렇게 복잡한 부동산 양도소득세 혼자 해결하기 어렵다면 언제든지 저희 알고택스를 찾아주세요! 부동산 양도소득세 계산부터 신고, 납부까지 한 번에, '알고택스'로!
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