증여세 시가는 어떻게 평가할까요? 부동산 증여세는 시가 평가 방법이 다양하고 복잡합니다. 그래서 이번 포스팅을 통해 부동산 증여세의 시가 평가 방법에 대해 꼼꼼하게 살펴보려고 합니다. 부동산 증여세 시가 평가 방법부터 보충적 평가 방법, 그리고 이 평가 방법을 활용한 절세 방법과 유의사항까지 알아보도록 할게요!
1️⃣ 증여재산가액의 범위, 평가 방법
증여재산가액의 평가 방법을 알아보기에 앞서, '증여재산'의 범위에 대해 알아보겠습니다. 증여재산은 '수증자에게 귀속되는 재산'을 의미합니다. 금전으로 바꿀 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건, 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리, 금전으로 환산할 수 있는 모든 경제적 이익을 증여재산으로 봅니다. 이러한 증여재산은 증여세의 과세대상이 됩니다.
증여재산가액은 증여일 현재의 시가로 평가하는데요. 시가가 없을 경우 보충적 평가 방법을 사용합니다. 보통 '시가'하면 같은 아파트의 평균 시세를 생각하시는데요. 세법이 보는 '시가'는 조금 다릅니다. 부동산 증여세의 경우 어떤 방법으로 시가를 산출하는지 알아보도록 하겠습니다.
2️⃣ 증여세의 시가 평가 방법
시가로 인정되는 금액이 몇 가지 있는데요. 인정되는 것들 사이에서도 우선순위가 있습니다.
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우선순위 |
시가 평가 방법 |
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1순위 |
당해자산의 매매가액 |
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2순위 |
공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액 |
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3순위 |
보상가액, 경매가액, 공매가액 |
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4순위 |
유사매매사례가액 |
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시가가 없는 경우 |
보충적 평가 방법 사용 (기준 시가) |
가장 먼저 시가로 인정되는 금액은 '당해자산의 매매가액'입니다. 즉, 그 재산의 거래가액이죠. 다만, 특수관계인 사이의 거래일 경우 일부러 거래가액을 낮게 측정하는 경우도 있겠죠? 이처럼 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 '당해자산의 매매가액'이 시가로 인정되지 않습니다.
다음으로는 '공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액'입니다. 보통 2곳 이상의 감정기관의 평가를 받아 그 평균액을 시가로 봅니다. 다만, 해당 자산이 기준시가 10억 이하인 경우에는 1곳의 감정가액도 시가로 인정해 줍니다.
당해 자산이 수용, 경매, 공매한 사실이 있는 경우 '보상가액, 경매가액, 공매가액'을 시가로 볼 수도 있습니다.
위 사례가 전부 없는 경우, 마지막으로 '유사매매사례가액'을 살펴봅니다. 유사매매사례가액이란 '증여일 전 6개월부터 평가 기간 내 증여세 신고일까지의 기간 중에 상속재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준 시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액'을 말하는데요.
우리가 흔히 생각하는 '시가' 즉, 주변 비슷한 조건의 건물 거래액을 기준으로 삼는다는 것입니다. 아파트 같은 경우는 똑같은 평수와 비슷한 조건의 매물들이 많기 때문에 유사매매사례가액을 시가로 삼는 경우가 많습니다. 동일한 단지에 있으면서 전용면적의 차이가 ±5% 이내이고, 기준 시가의 차이도 ±5% 이내인 것을 유사 매매사례가액으로 봅니다.
매매사례가액은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인하실 수 있습니다. 아래에 국토교통부 실거래가 공개시스템 링크를 걸어놓을테니 실거래가 확인이 필요하신 분들은 참고해 주세요!
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3️⃣ 증여세의 보충적 평가 방법
위에서 시가 평가 방법의 우선순위를 설명해 드렸는데요. 거래가 많지 않아 시가 산출 방법을 활용할 수 없는 경우에는 보충적 평가 방법을 사용하기도 합니다. 보충적 평가 방법은 부동산이 어떤 종류에 따라 살펴봐야 할 자료가 달라집니다.
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고시(공시)대상 |
기준시가 (고시, 공시기관) |
고시일 |
고시(공시)대상 |
기준시가 (고시, 공시기관) |
고시일 |
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공동주택 (아파트, 연립, 다세대) |
공동주택가격 (국토교통부장관) |
매년 ~4.30 |
구분소유된 대형 상가와 오피스텔 |
상가, 오피스텔 기준시가 (국세청장) |
매년 ~12.31 |
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단독주택 (다가구, 다중 포함) |
표준주택 (국토교통부장관) |
매년 1월 말 |
주택, 대형집합 상가, 오피스텔 외 모든 건물 |
건물 기준시가 (국세청장) |
매년 ~12.31 |
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개별주택가액 (시, 군, 구청장) |
매년 ~4.30 |
조세부과의 대상이 되는 토지 (단독주택부수토지제외) |
표준지 (국토교통부장관) |
매년 2월말 |
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개별공시지가 (시, 군, 구청장) |
매년 ~5.31 |
보시다시피 부동산 종류별로 기준 시가와 고시일이 전부 다른데요. 증여일을 기준으로 당해 연도의 기준가격이 공시되어 있으면 새로 공시된 가격을 기준으로, 아직 공시되지 않았다면 전해의 기준 시가를 적용하게 됩니다. 당연히 기준 시가에 따라 증여세 역시 달라지므로 이를 고려하여 증여 시점을 잘 결정하시길 바랍니다.
4️⃣ 증여세 절세 방안과 유의사항
이처럼 증여세의 시가 평가 방법이 다양하다 보니 이를 활용하여 절세를 할 수도 있습니다.
1) 시가 평가 방법의 우선순위를 활용하는 방법
위에서 살펴본 바와 같이 시가 평가 방법에는 우선순위가 있었죠? 평가 방법대로 나온 시가를 비교하여 우선순위가 앞선 평가 방법의 시가가 더 낮을 경우, 이를 시가로 삼아 절세를 하기도 합니다.
예를 들어 아파트의 경우 4순위 평가 방법인 유사매매사례가액을 많이 사용하는데요. 감정기관 평가를 받아 나온 감정가액이 더 낮은 경우 시가를 더 낮게 신고할 수 있게 됩니다.
2) 시가가 아닌 공시지가를 기준으로 신고하는 방법
보통 시가보다 부동산 증여세 공시지가가 훨씬 낮습니다. 따라서 시가가 아닌 부동산 증여세 공시지가 신고를 하게 되면 증여세를 줄일 수 있습니다.
3) 공시 대상 기준 시가 공시일을 활용하는 방법
보충적 평가 방법을 활용하면 기준 시가를 기준으로 시가를 판단한다고 말씀드렸었는데요. 기준 시가는 공시일이 있고 공시일을 전후로 하여 기준 시가가 달라지게 됩니다. 따라서 증여하고자 하는 부동산의 공시일이 언제인지를 확인하고 기준 시가가 오를 것 같으면 공시일 이전에, 기준 시가가 내릴 것 같으면 공시일 이후에 증여를 하여 증여세를 줄일 수 있습니다.
하지만 위 방법들을 사용할 때 유의할 점이 있습니다. 지금 당장 낮은 금액으로 증여를 한다면 증여세는 줄어들 수 있겠지만, 차후 양도를 하게 될 때 차익이 많아져 더 많은 양도소득세를 내게 될 수 있습니다. 따라서 증여 당시부터 매도까지를 전부 고려하시길 바랍니다.
이번 포스팅에서는 증여재산가액의 범위, 평가 방법, 이를 활용한 절세 방안과 유의사항까지 살펴보았습니다. 부동산 증여의 경우, 시가를 산출하는 방법부터가 정말 다양하고 복잡하지요? 벌써부터 머리가 아프시다면 저희 알고택스를 찾아주세요! 알고택스의 증여세 프리미엄 신고 서비스를 이용하시면 세무전문가가 직접 검토해 드린답니다.
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