주택, '용도변경 후 매각' 유권해석 변경! 주의하세요!

작년 부동산 시장이 호황일 때, 부동산 가격을 잡기 위해 관련 법령들이 계속해서 바뀌며 혼란스러웠는데요. 그중에서도 다주택자에게 높은 세율을 부과하는 법들이 많아졌어요. 부담스러운 세율 탓에 절세 방안을 찾는 다주택자분들이 많으셨는데요. 잘 활용되던 절세 방안 중 하나가 바로 '주택에서 상가로 용도변경 후 매각'하는 것이었습니다. 이 방법은 잘 활용하면 매도자에게도, 매수자에게도 이득이 되어 많이 사용되었었는데요.

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이젠 이 방법을 그대로 사용하려다간 많은 세금을 내게 될 수도 있습니다. 최근 유권해석이 변경되었기 때문인데요. 과연 이 방법이 왜 많이 사용되었었는지, 어떻게 유권해석이 바뀌었길래 유의해야 하는지 이번 포스팅에서 살펴보도록 하겠습니다.

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'주택을 상가로 용도변경한 후 매각'은 이런 순서로 이뤄집니다. 주택을 매각할 때 매매계약일에는 주택 상태를 유지하다가 잔금일에는 근린생활시설(상가) 상태가 되는 조건을 달아 매매하는 것입니다.

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이 방식을 사용할 경우, 매도인과 매수인 모두 이익이 되어 많이들 사용해 왔습니다.

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• 매도인의 경우: 1세대 1주택 비과세 혜택으로 양도세를 절세할 수 있었습니다.

1세대 1주택 비과세 혜택에서 주택인지 아닌지를 판단하는 기준은 '매매계약 시'였기 때문에 매매계약 시 주택인 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받아 양도세를 절세할 수 있었습니다.

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• 매수인의 경우:취득세 중과를 피할 수 있었습니다.

취득세는 잔금일을 기준으로 하기 때문에 잔금일 기준으로 '근린생활시설'인 경우에는 취득세 중과를 피해 비주택 취득세 4.6%만 내면 됐습니다. 또 잔금대출도 더 많이 받을 수 있었습니다.

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이처럼 매도인과 매수인 모두에게 이익이 되는 경우가 많았기에 계약을 할 때, 특약으로 용도 변경 조건을 넣어 계약을 하는 경우가 많았습니다. 계약 이후 잔금을 치르기 전까지 매도인이 세입자 명도를 마친 후 근린생활시설로 용도 변경을 신청하면 됐습니다.

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하지만 이젠 이 방법을 사용하기 어려워졌습니다. 바로 유권해석이 변경되었기 때문입니다.

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[질의]

매매 특약에 따라 잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경 시 양도 물건의 판정 기준일

👉 위에서 살펴보았던 사례처럼 주택이었던 건물을 잔금청산(잔금일) 전 상가로 용도를 변경하는 경우, 양도 물건을 어떻게 판정하는지에 대한 질문입니다.

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[쟁점 1]

1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제 및 다주택자 중과세율 적용 여부 등 판정 시 양도 물건의 판정 기준일

<제1안> 매매계약 체결일

<제2안> 양도일

👉 첫 번째 쟁점은 '양도물건의 판정 기준일을 매매계약 체결일로 볼 것인가, 양도일로 볼 것인가'입니다.

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[쟁점 2]

'쟁점 1'이 제2안인 경우 새로운 해석 적용시기

<제1안> 새로운 해석 이후 결정, 경정분부터

<제2안> 새로운 해석 이후 양도분부터

👉 두 번째 쟁점은 '양도 물건의 판정 기준일을 양도일로 보는 경우', 이 해석을 적용하는 시기를 '새로운 해석 이후 결정, 경정분부터로 볼 것인지 양도분부터 볼 것인지'입니다.

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[회신]

이 질의의 경우, 양도일(잔금청산일)이 타당하며, 회신일 이후 매매계약 체결하는 경우부터 적용된다.

👉 이는 위 쟁점 중

• 첫 번째 쟁점에서는 '<제2안> 양도일'

• 두 번째 쟁점에서도 '<제2안> 새로운 해석 이후 양도분부터'로 해석된 것입니다.

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즉, 주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매 특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우

회신일(2022.10.21) 이후 매매 체결분부터 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도 물건을 판정한다는 것입니다.

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따라서 2022.10.21 이후 양도분부터는 주택을 상가로 용도변경하여 절세하는 방법을 더는 사용할 수 없게 되었습니다.

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주택 → 주택으로 매도하는 경우

• 매수자가 다주택자인 경우, 주택을 취득한 것이 되므로 취득세 중과(조정대상지역의 경우 최대 12%)가 적용되게 됩니다.

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주택 → 상가로 변경하여 매도하는 경우

• 매도자가 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못하게 됩니다.

• 현행 제도에 따라 최대 45%에 달하는 비주택 양도세율이 적용됩니다.

• 장기보유특별공제도 최대 30%까지 밖에 받지 못하게 됩니다.

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이렇듯 변경된 해석에 따라 매도인이 내야 할 양도소득세가 더 많아지게 되므로 이를 감안하여 매도자가 매매 가격을 올리는 경우가 생길 것이라고 예측되고 있습니다.

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이번 포스팅에서는 그동안 절세 방법으로 활용되어 왔던 '주택, 상가로 용도변경 후 매각'을 더 이상 활용하지 못하게 된 이유에 대해 알아보았습니다. 유권 해석 변경 전 내용만 알고 있다간 양도소득세를 크게 내야 할 수도 있으니 꼭 유의하시길 바라겠습니다.

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