지난 9월, 부동산 침체를 이유로 정부가 부동산 규제 대상 지역이었던 곳들을 대거 해제했다는 소식을 전해드렸었는데요. 바로 어제(10일) 제3차 부동산관계장관회의를 통해 추가로 규제지역을 해제한다는 소식을 알려왔습니다. 지난 6월, 9월에 이어 올해만 세 번째입니다.
어떤 변화가 있었을까?
지난 9월에는 세종시를 제외한 비수도권 지역을 전부 해제했었는데요. 서울, 경기도 일부 지역, 인천 3개 지역(연수구, 남동구, 서구), 세종특별자치시는 여전히 규제 대상 지역이었습니다.
이번 조치로 서울 지역과 경기도 4곳(과천, 성남, 하남, 광명)을 제외한 모든 지역의 규제가 풀렸습니다. 구리, 군포, 수원, 안양 등 경기도 9곳이 투기과열지구에서 해제되었고 경기도 22곳, 인천 8곳, 세종까지 총 31곳이 조정대상지역에서 해제되었습니다.
사실 지난 조치 때 이미 정량적 요건을 충족한 지역이 많았는데요. 정부의 정성적 평가상 ‘아직 집값이 떨어지는 추세라고 단정 지을 수 없다’라는 판단하에 규제가 유지되었었습니다. 그러나 그때로부터 약 1개월 반이 지난 현재까지 급격한 하락세가 지속되자 규제를 풀어준 것입니다. 참고로 해제 기준은 ‘직전 3개월간의 물가 상승률에 비해 집값 상승률이 1.3배보다 낮을 것’입니다.
현재도 제한을 받고 있는 지역들 역시 집값이 떨어지고 있는 것은 마찬가지인데요. ‘아직까진 집값이 충분히 떨어지는 추세가 아니다’라는 판단으로 제한을 유지하고 있는 것으로 보입니다. 그렇다면 이 지역들은 언제쯤 규제에서 풀려나게 될까요? 당장은 큰 기대를 하기 어려울 것 같습니다. 강남과 같이 부동산 가치가 높은 지역은 제한이 풀리면 부동산 가격이 다시 폭등할 것이라는 우려 때문입니다. 과거에도 강남 3구는 2003년에 지정되었던 투기지역이 2012년이 되어서야 풀렸던 경험이 있습니다.
왜 급하게 해제하는 걸까?
가장 첫 번째 이유는 단연 부동산 가격이 급하게 떨어지고 있기 때문입니다.
원래 윤석열 정부가 공약으로 내세웠던 부동산 정책은 '주택을 많이 공급하여 가파르게 올랐던 가격을 정상화시키겠다'였습니다. 가격이 떨어지고 있으니 원하던 방향으로 가고 있는 것 아니냐고 생각하실 수 있지만 급격하게 오르는 것만큼 급격하게 떨어지는 것 역시 큰 문제를 가져옵니다.
특히 부동산이 폭등할 시기에 위기감을 느끼고 돈을 끌어모아 집을 구매한 이른바 ‘영끌족’들은 부동산 하락과 금리 인상으로 이중고를 겪고 있습니다.
따라서 정부는 부동산이 ‘연착륙’하게 하겠다고 강조하고 있습니다. 연착륙은 충격이 없게 부드럽게 내려앉는다는 뜻입니다.
효과가 있을까?
이를 위해서 정부는 대출 규제 역시 추가적으로 완화하겠다고 밝혔습니다. 규제지역에서 15억 원 이상의 주택을 구매할 때는 주택담보대출, 줄여서 ‘주담대’를 받을 수 없었습니다. 하지만 이젠 기존 주택을 처분하는 1주택자과 무주택자에게는 받을 수 있게 해주겠다고 설명했습니다. 또 LTV(주택담보대출비율) 역시 낮았는데요. 이를 50%로 높여주기로 하였습니다.
하지만 시장의 반응은 시큰둥합니다. 금리가 인상되며 주담대 금리 역시 높아졌고 DSR(총부채원리금상황비율)은 여전하기 때문입니다. 또 ‘집값이 더 떨어질 것 같으니 조금만 더 기다려보자’라는 기대 심리 역시 작용하고 있습니다.
현재 주담대 금리는 7%에 달합니다. 연내 최고 8%대를 넘을 것으로 예측이 됩니다.
DSR 규제는 지난 7월부터 강화되었는데요. 올해부터 시행된 차주별 DSR 2단계 규제에 의하면 대출액이 총 2억 원 이상일 경우, 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘을 경우(2금융권은 50%) 은행에서 대출을 받으실 수 없습니다. 여기에 개인별 DSR 규제를 받은 대상이 대출액이 1억 원 초과된 차주까지 확대되면서, DSR 규제로 인해 LTV를 50%까지 받기 어려워졌습니다.
따라서 전문가들은 규제가 풀리고 대출을 많이 해줘도 DSR 규제가 남아 있다면 실질적인 효과는 기대하기 어렵다고 평가하고 있습니다.
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