최근 부동산 시장에 새롭게 들려온 소식이 있죠? 바로 ‘부동산 공시가격’ 관련 내용인데요. 정부가 내년에 이를 현실화율, 2020년 수준으로 되돌려 놓는다고 하여 화제가 되고 있습니다. 과연 이것이 무엇이길래 부동산 시장에 영향을 주는 걸까요? 또 어떤 영향을 주게 될까요? 이번 포스팅을 통해 살펴보도록 하겠습니다.
공시가격이뭐길래
공시가격은 정부가 공식적으로 발표하는 집값, 땅값 즉 부동산 가격이라고 볼 수 있습니다. 부동산 가격, 우리가 사고파는 그 가격 아니냐고요? 정부의 공식적인 가격은 조금 다릅니다. 부동산 감정평가에 관한 법률을 기준으로 정해지는 가격이죠.
이 가격이 중요한 이유는 이를 기준으로 취득세, 종합토지세, 양도소득세, 상속세, 등록세 등 부동산과 관련된 세금을 계산하기 때문입니다. 정부가 모~든 토지의 가격을 일일이 계산해 주는 것은 아니고 대표적인 50만 개의 필지만 정해줍니다. 이것을 표준 공시지가라고 부릅니다. 이를 기준으로 지방자치단체가 개별 토지의 가격을 산정합니다. 이것이 바로 개별 공시지가가 되는 것입니다.
공시가격은 왜 조율하는 걸까?
최근 뉴스를 보다 보면 ‘현실화율’하겠다는 이야기를 많이 볼 수 있을 텐데요. 현실화율은 무슨 뜻일까요? 위에서 보았듯이 공시가격은 국가가 토지의 가격을 정해준 것이지만, 이는 실제 시중 매매가격과는 차이가 납니다. 보통 더 낮게 측정이 됩니다.
현실화율은 공시가격이 시세를 얼마나 반영하고 있는지를 측정한 값입니다. 공시가격을 시세로 나누어서 계산합니다. 예를 들어 시중에서는 10억으로 매매되는 주택이 공시가격은 7억 원으로 측정되어 있다면 현실화율은 70%라고 볼 수 있습니다. 즉, 시세를 70% 정도 반영하고 있다고 할 수 있습니다.
그렇다면 왜 정부는 현실화율을 조절하는 걸까요? 현실 매매가와의 괴리를 줄이기 위함입니다. 매매가는 치솟고 있는데 공시가격이 너무 낮다면 적절하게 세금을 거둬들일 수 없을 것이고, 매매가가 떨어지고 있는데 공시가격은 그대로 높다면 세금이 과부담되는 상황이 될 수 있을 것입니다. 따라서 정부는 부동산 시장 상황을 보고 현실화율을 조절하는 것입니다.
2020년 수준으로 맞춘다는 것은 무슨 뜻?
기사 제목들을 보면 ‘2020년 수준’으로 맞추겠다는 말이 많이 보이는데 이건 어떻게 하겠다는 의미일까요? 바로 공시가격을 낮추겠다는 의미입니다.
지난 2020년부터 2021년까지 부동산 시장은 호황이었습니다. 매매가가 치솟았죠. 그러다 보니 기존에 지정해놓은 공시가격이 현실의 매매가격과 너무 큰 차이가 나게 되었습니다. 따라서 지난 정부는 현실과의 괴리를 줄이기 위해 현실화율을 높이겠다고 발표했습니다. 목표는 2030년까지 공시가격을 90%로 만드는 것이었죠.
그러나 1년 사이 부동산 시장은 많이 달라졌습니다. 집값이 떨어지기 시작하면서 올려놓았던 공시가격, 그로 인한 부동산 세금이 부담스러워지기 시작했습니다. 따라서 이번 정부는 공시가격을 높이기 이전, ‘2020년 수준’인 평균 69% 수준으로 낮추겠다는 의미입니다.
구체적으로 어떻게 변하는 걸까?
기존 계획대로라면 내년 현실화율은 72.7%였습니다. 하지만 현재 집값 하락으로 인해 공시가격이 실거래가보다 높은 현상이 곳곳에서 나타나고 있기 때문에 방향을 바꾸었습니다. 내년에는 평균 69.0%로 올해(71.5%)보다 2.5% 낮아질 것이라고 합니다.
9억 원 미만 아파트는 69.4%(올해) → 68.1%(내년)로 1.3% 감소, 9억 원 이상에서 15억 원 미만 아파트는 75.1%(올해) → 69.2%(내년)로 5.9% 감소, 15억 원 이상은 81.2%(올해) → 75.3%(내년)로 5.9%가 낮아진다고 합니다.
이뿐만 아니라 공시가격이 낮아짐에 따라 이를 기준으로 계산되던 종부세, 재산세 등의 세금들도 낮아질 것으로 보입니다.
이번 포스팅에서는 최근 화제가 되고 있는 공시가격 이슈에 대해 알아보았습니다. 기본적인 개념부터 알쏭달쏭한 뉴스 속 표현까지 알아보았는데 쉽게 이해가 되셨나요? 2023년의 변화를 미리 캐치하셔서 부동산 매매 계획에 적절히 활용하시길 바라겠습니다. 그래도 혼자 절세 방안을 고민하기는 아직 어렵다면? 언제든지 저희 알고택스를 찾아주세요~ 부동산 절세 컨설팅도 알고택스!
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