지난 17일, 국토교통부가 부동산 직거래 행위를 통한 편법 증여, 명의신탁 등에 대해 고강도 기획 조사를 실시하겠다고 밝혔습니다. 이게 무슨 뜻이냐면요. 원래 부동산 거래를 할 때는 공인 중개소를 많이 이용하시잖아요. 근데 부동산을 의도적으로 고가 또는 저가로 넘겨주기 위해 직거래를 하는 경우가 있습니다. 이 경우 매매의 형태를 띠고 있지만 사실상 증여나 명의를 넘겨주기 위한 거래일 가능성이 높습니다. 이런 사례들에 대해 고강도 조사를 실시하겠다는 것입니다.
국토교통부가 이렇게 공표하고 나선 것은 최근 부동산 시장이 심상치 않기 때문입니다. 실제로 최근, 전국의 아파트 거래에서 직거래를 하는 경우가 많이 늘어났다고 합니다. 지난 9월을 기준으로 무려 17.8%(3306건)가 당사자들 간의 거래로 이뤄졌다고 합니다. 이 수치가 일반적이지 않다는 것은 과거의 비율과 비교해 보면 알 수 있는데요. 작년, 동일한 시기인 2021년 9월에 9.7%였던 것과 비교하면 확연한 차이를 느낄 수 있습니다.
부동산 직거래가 증가한 이유는?
그렇다면 갑자기 이런 경향이 나타난 이유는 무엇일까요? 집값이 떨어지고 부동산 매매 건수가 감소하고 있기 때문입니다. 이런 시기에는 손해를 보며 집을 팔게 될 위험성이 커집니다. 따라서 손해를 보기보다는 자녀에게 증여하거나 친인척에게 넘기는 것을 고려하게 됩니다. 이 과정에서 세금을 줄이기 위한 방법으로 ‘매매’를 선택하게 되는 것입니다.
하지만 이 매매, 앞서서 살펴보았듯이 조사의 대상이 됩니다. 만약 절세를 위해 의도적으로 고가/저가로 거래를 한 것이 들통나면 이는 ‘탈루’로 여겨집니다. 그렇게 되면 원래 내야 했던 금액만큼의 세금을 내야 합니다.
부모 자식 간 매매를 선택하는 이유는?
그렇다면 사후 조사를 통해 ‘사실상 증여’라는 것이 밝혀질 위험이 있음에도 불구하고 굳이 매매를 하는 이유는 무엇일까요? 바로 증여세를 내지 않고 양도세를 내기 위함입니다.
사실 부모 자식 간의 부동산 거래가 있는 경우, 매매의 형태로 진행한다 하더라도 세법에서는 증여로 추정합니다. 따라서 매매 거래 내역을 신고하더라도 양도세를 적용하지 않고 증여세를 적용합니다.
하지만 모든 부모 자식 간의 매매가 증여로 처리되는 것은 아닙니다. 특정 요건을 충족하면 매매로 보기도 합니다. 그 조건은 바로, 본인의 재산으로 매매 대금을 지불했다는 것을 증명하는 것입니다. 본인의 재산으로 인정되는 것은 그동안 세무서에 신고했던 소득 또는 상속, 증여받은 재산, 소유하고 있던 재산을 처분하고 얻은 금액 등입니다.
대가를 지급한 사실을 입증해야 하기 때문에 외상이나 할부거래는 불가능합니다. 또한 자금 출처 역시 명확하게 입증해야 합니다. 이런 과정을 통해 둘 사이의 거래가 매매로 인정받으면 증여세 대신 양도소득세를 낼 수 있게 됩니다.
보통 증여세보단 양도소득세가 적게 나와서 이 방법을 사용하는 것이긴 하지만, 부동산 세금의 경우 고려해야 할 사항이 많아서 오히려 이 방법을 사용하는 것이 손해가 되는 경우도 있습니다. 대표적으로 부동산의 양도차익이 너무 큰 경우엔 양도소득세가 오히려 더 높게 나오는 경우도 있죠. 따라서 확실한 절세를 위해선 사전에 전문가와 상의하시는 것을 추천드립니다.
매매로 인정되는 저가 거래 기준 금액은?
증여 대신 매매를 하는 이유는 증여세 대신 양도소득세를 내기 위함도 있지만 부동산을 저가에 넘겨주기 위한 목적도 있습니다. 실제로 이 방법을 사용하면 어느 정도는 낮은 금액으로 부동산을 물려줄 수 있는데요. 당연하게도 너무 낮은 금액으로 넘겨주는 것은 불가능합니다. ‘정상적인 거래’라고 인정받을 수 있는 금액 기준이 있습니다.
해당 부동산의 시가 30%까진 저가로 팔아도, 그 금액이 3억 원 이하이면 정상적인 거래로 봅니다. 즉, 12억 원 부동산을 9억 원으로 자녀에게 매매했다면 시가 30% 이내에 속하고 그 금액 역시 3억 원 안이기 때문에 정상적인 거래로 보는 것입니다.
하지만 20억짜리 주택을 30%로 저가로, 14억에 매매한다면 정상적인 시가와 6억 원이 차이가 나므로 이는 정상적인 거래가 아닌 증여라고 판단합니다.
매매로 인정을 받아도 양도소득세 기준은 시가로?
여기서 또 하나 주의하셔야 할 점이 있습니다. 매매로 인정을 받는다고 하더라도 양도소득세 세율은 시가를 기준으로 적용될 수 있다는 점입니다.
특수관계인 사이의 부동산 매매에서 일정 기준 이상 저가 거래를 하여 이득을 보는 경우, 거래가액을 부인하고 원래의 시가를 기준으로 양도소득세를 적용합니다. 이를 ‘부당행위계산 부인’이라고 합니다. 기준 금액은 3억 원 또는 시가의 5% 중 더 적은 금액이 기준입니다.
예를 들어 위의 사례 12억짜리 부동산을 다시 들고 와 봅시다. 12억 원 부동산을 9억 원에 거래하여 3억 원 차이가 나서 매매로 인정을 받았었죠? 하지만 이 거래의 양도소득세 세율은 12억 원을 기준으로 적용되게 됩니다. 시가의 5%가 넘는 금액을 이득 봤기 때문입니다.
시가 12억짜리 부동산의 5%는 6천만 원, 6천만 원 또는 3억 원 중 더 적은 금액이 기준이 되니 6천만 원까지가 부당행위계산 부인이 적용되지 않는 금액 기준입니다. 즉, 시가가 12억 원이라면 11억 4천만 원까지만 저가 거래해야 부당행위계산 부인이 적용되지 않습니다.
오늘은 부동산 직거래가 늘어난 이유부터 부모 자식 사이(특수관계인 사이) 거래가 매매로 인정되는 경우, 또 매매로 인정받은 매매에 대해 어떻게 양도소득세 세율이 적용되는지까지 알아보았습니다. 정말 복잡하죠? 특수관계인 사이의 거래에 대해서는 유독 꼼꼼하게 살피기 때문에 절세하기가 쉽지 않습니다.
이렇게 쉽지 않은 특수관계인 매매 절세, 어렵다면 도움을 받는 것도 방법입니다. 저희 알고택스에서도 부동산 증여세 절세 컨설팅을 운영하고 있는데요. 절세 컨설팅을 사용하시면 세무전문가가 직접 검토하여 최적의 절세방안을 제시해 드리니, 혼자 끙끙 앓지 마시고 알고택스와 함께 속 시원하게 해결하세요! 부동산 절세 고민은 모두 알고택스로!
